舊樓漏水怎樣處理？安全檢查、維修責任與求助安排

舊樓漏水要同時處理安全、查因與維修協調。水痕可能涉及喉管、防水層、外牆或窗邊接合，不能只因樓齡高便決定全面重做。若伴隨混凝土剝落或鋼筋外露，更應先避開危險範圍並安排檢查。以下整理住戶可以記錄的線索、私人及公用部分的責任，以及求助和規劃修葺的方法。

舊樓漏水，先分清水源與受損部位

漏水的入口與室內水痕位置可以不同。舊有維修、喉管走向及防水構造亦可能令查因較複雜，因此應把建築布局和維修紀錄一併交給查驗人員，而不是只描述「樓上漏水」。

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屋宇署的滲水說明列出喉管、防水層與雨水等常見原因。這些可能同時存在，不能把每個水痕一對一套進某種成因；住戶亦毋須先確定是哪一類，才安排報修或求助。

觀察水痕之外，也要留意剝落風險

在安全室內位置，可記錄水痕、油漆起泡、批盪鬆脫及窗邊入水的範圍，以及出現時間、與天氣或用水的關係。這些只是查因線索，發霉或水印本身不能證明水一定來自樓上；重新髹油亦不能代替查漏。

屋宇署列出的樓宇欠妥跡象包括銹漬、表面隆起、混凝土剝落及鋼筋外露。若出現這些情況，應先避開可能墮下物件的位置，立即通知業主或管理處安排專業檢查，不要自行敲落鬆散部分，也不要等滲水調查結束才處理安全。

睇樓時亦可向業主或管理處查詢曾否維修、哪個位置已修、是否仍在保養期，以及大廈有沒有天台或外牆工程計劃。新油漆或當日沒有滴水，都不能單獨證明問題已解決。

需要強調，以上只是觀察提示，不是診斷結論。睇樓時不應自行攀高、拆窗或鑽孔檢查，這些屬專業維修範圍，應交由合資格人士處理。住戶可做的是在安全位置拍照記錄、記下出現時間與天氣狀況，為日後與鄰居商討或向管理公司求助時提供具體資料。

單位內部與公用部分，誰負責跟進？

業主有責任管理及維修其樓宇，但實際由誰處理，仍要按水源、構件、公契、租約及適用法例確認。室內受影響不代表所有工程均由該戶負責；同樣，外牆或天台有水痕，也不能未查文件便決定各戶分攤。

可聯絡業主、相關住戶、管理公司或法團協調檢查。涉及公用喉管、天台或外牆時，宜由管理處或法團協調查閱紀錄及安排工程；沒有管理公司的樓宇，可先與其他業主聯絡，並向地區大廈管理聯絡小組查詢支援。毋須等管理處完成調查，才可向1823查詢或舉報。

在整個過程中，若情況複雜或對方不合作，可考慮聘請建築專業人士或法律顧問，按大廈公契要求負責人停止滲水，甚至索償。公契的具體條文每幢大廈不同，民事索償亦涉及法律判斷，宜按個別大廈公契及法律意見處理，不宜一概而論。

若大廈沒有法團、居民組織及管理公司，可了解民政總署的大廈管理專業顧問服務計劃。計劃支援有需要的舊樓業主組織及管理工作，包括協助成立或恢復法團、跟進維修資助及招標等；可向所屬地區聯絡小組查詢，並非政府自動代業主支付所有漏水維修。

雨水或喉管漏水，是否只能自行處理？

不是所有滲水都按同一條例執法。聯辦處職責說明指出，雨水經天台、外牆或窗戶等滲入，以及供水喉管破損，在正常情況下不會按第132章處理衞生妨擾。這不等於只剩民事途徑，更不代表毋須維修。

如涉及樓宇安全或排水渠失修，可轉介屋宇署按《建築物條例》處理；供水喉管失修造成浪費供水，則可轉介水務署。住戶可交代已知情況，由相關部門判斷適用跟進，毋須自行作法律分類。

公屋租戶可直接向屋邨辦事處報修。房屋局2026年1月的說明列出的三個工作天上門檢查目標，適用於公共租住房屋，不能當作私人舊樓或所有資助出售單位的處理承諾。

聯辦處新程序：28個曆日要求是甚麼？

按1823於2026年7月更新的說明，7月16日起接獲的新個案適用新調查程序；此前已接獲的個案繼續按原程序處理。新程序已全面實施，不應再當作只在部分地區試行。

第一階段以現場資料及儀器協助初步判斷。若有理由相信滲水由上層引致，聯辦處會發出「建議維修通知」，要求上層業主在28個曆日內自行檢查和完成維修。這確實是該通知的檢查及維修期限，只是不能套用為所有滲水個案的完工保證，也不同於其後的「妨擾事故通知」。

若通知期限屆滿仍有滲水，第二階段基本調查及第三階段專業調查會同步進行。第三階段可由屋宇署職員或其指派的私人顧問進行，後續執法須按調查結果及法例處理。

另一項影響時間預期的現實因素，是調查本身需要合作。處理滲水投訴時，調查人員需要相關人士合作，進入投訴人單位及懷疑引致滲水的單位進行測試及收集證據，以確定滲水源頭。視乎滲水情況，可能需要作出多次測試及收集樣本進行化驗。換言之，即使有紅外線熱成像等技術輔助，部分個案仍要經過反覆測試才能確認源頭，所需時間會因個案複雜程度及各方配合程度而不同。

住戶在等待期間，可繼續記錄滲水出現的時間、位置和天氣狀況，並保持與管理公司或法團的溝通。這些紀錄有助調查人員掌握情況，但不能取代正式檢驗。任何時間估算都只是參考，並非承諾。

維修預算要包括查因、修葺及復原

工程應針對已查明的原因。喉管問題要處理相應管段；天台或濕區防水則要確認基層、接縫、排水及防水系統。局部修補或全面更換應有現場依據，不能單按樓齡或水痕面積決定。

若同時有剝落或鋼筋外露，混凝土修葺與止水是相互配合的工作，不能用防水塗層遮蓋鬆散混凝土。涉及外牆或公用部分時，亦要協調施工通道、安全措施及各戶安排。

規劃預算時，住戶宜先釐清範圍。報價前整理好單位尺寸、滲水位置的照片、問題出現的時間和天氣規律，有助對方理解情況。同時要分清哪些屬單位內部、哪些屬大廈共同部分，因為後者可能牽涉法團程序。實際價格會因工程範圍和現場條件而異，難以一概而論，也不宜以單一數字作準。

比較報價時，把查漏及報告、拆除、基層或喉管修補、防水、測試、飾面復原和保養列清楚。完工前約定如何驗證、發現問題如何再修及覆驗，並保存照片、用料和施工紀錄；單看總價或保養年期，難以知道實際包含甚麼。

有需要的自住業主亦可向市建局查詢有需要人士維修自住物業津貼計劃，其工程範圍包括改善滲水等項目。是否合資格及哪些費用獲資助，須按現行條件審核；落實委託前應先了解申請及開工要求，不能假定所有舊樓業主都可獲批。

最後，專業維修不應變成住戶自行處理。在安全可及的室內位置觀察和記錄是可以的，但涉及外牆、天台、窗戶或喉管的檢查與施工，均應交由合資格人士進行。

常見問題

沒有管理公司，是否無法處理漏水？

仍可聯絡業主及相關住戶安排查因，有需要時向1823求助。涉及大廈共同維修及組織業主，可向地區大廈管理聯絡小組查詢支援；安全問題應立即處理，不要等法團成立才報修。

樓齡高，是否一定要重做全屋防水？

不一定。先確認水源、損壞及涉及範圍，再決定修補方法。可能需要處理喉管或外牆，而不只是室內防水層。

樓下有水痕，樓上是否一定要賠償？

不能只憑水痕定責。查漏結果、涉及構件、公契、合約及其他證據都可能影響維修與索償安排；有爭議時宜尋求專業或法律意見。

牆身乾了，可以直接重新髹油嗎？

應先確認入水原因已處理，並由施工方檢查基層及安排適當乾燥、修復和覆驗。暫時沒有滴水，不代表問題已解決。

等調查期間要做甚麼？

在安全位置保留水痕變化、天氣及用水紀錄，配合入屋檢查。若出現剝落、鬆動等新安全問題，立即通知業主或管理處，另行安排處理。