凱樂苑隔音窗：減音窗與固定窗規格、公契改動限制與核實步驟

凱樂苑並非每個單位都有隔音窗。房屋委員會的居屋售樓說明書載明，只有部分單位設有減音窗及／或固定窗，作用是減低道路交通噪音的影響。這些窗並非裝修選項，而是樓宇原有配置，也直接受公契條文約束。若住戶打算更換窗戶、加裝窗花或改動窗台，先弄清楚自己單位的窗屬哪一類，再查公契與管理處存放的房委會圖則，然後才判斷是否牽涉屋宇署審批或小型工程監管制度。以下先講兩類窗的分別，再逐項交代公契限制、法規路徑與查詢時要準備的資料。

凱樂苑隔音窗是甚麼？先分清減音窗與固定窗

凱樂苑的隔音窗不是單一款式，而是兩類不同構造的原裝窗戶。部分單位裝有減音窗，部分裝有固定窗，亦有單位兩者兼備；但只有部分單位設有，並非全苑每個單位都有。

減音窗由兩層窗組成：一層是鋁質趟窗框配強化玻璃，另一層是鋁質窗框配清玻璃窗。部分單位的減音窗加裝吸音物料，配以鋁質疏孔面板。售樓說明書就是這樣描述其構造，並沒有交代吸音物料的厚度或隔聲等級。

固定窗則以鋁質窗框配清玻璃。售樓說明書在同一份文件內出現兩種描述：一處標示固定窗為「不能開啓」，另一處則描述固定窗「可以用六角匙開啓」。這種差異可能源於不同窗扇或位置，但文件本身沒有逐一說明。因此，住戶不宜假設所有固定窗都可用六角匙開啟，也不應假設所有固定窗都完全不能開啟；實際情況須以自己期數的售樓說明書及平面圖為準。

兩者最基本的比較可以這樣理解：

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以上只屬凱樂苑原裝配置的描述，不應延伸理解為全港居屋的統一規格，也不代表所有座向、樓層或單位的窗戶組合相同。實際情況須以自己期數的售樓說明書及平面圖為準。

為甚麼凱樂苑要設隔音窗？噪音來源與原裝設計邏輯

凱樂苑設置減音窗及固定窗，是回應道路交通噪音，而不是為了外觀或裝修升級。售樓說明書只說明這些裝置用以減低道路交通噪音的影響，並沒有列出隔聲量、玻璃厚度或聲學測試等級。因此住戶不宜假設某一款窗必然達到某個隔音水平，也不應把其他地區的隔聲標準直接套用到香港屋苑。

固定窗在設計上要「保持關閉及鎖上以緩解噪音」，這也解釋了它為甚麼不能像一般窗隨意開合-它本身就是原裝噪音緩解裝置的一部分，而非單純的採光窗。

從構造上看，減音窗比一般窗多了一層窗，部分單位再加裝吸音物料及鋁質疏孔面板。售樓說明書的描述只到這裡，沒有交代這些構造實際可減多少分貝，也沒有提供聲學測試數據。任何具體減噪成效，都要視乎窗戶狀態、安裝質素及現場環境，並非單憑構造描述可以計算。

住戶若覺得單位的噪音問題明顯，較務實的做法是先分辨噪音來源。若噪音明顯來自室外道路交通，而單位又屬原裝減音窗或固定窗配置，可先留意窗扇是否密合、膠邊有否老化，並向管理處查詢按房委會圖則及方法安排的保養或維修；相反，若噪音來自室內其他設備或鄰近單位，更換隔音窗未必對應到真正的源頭，宜先處理室內來源，再考慮是否需要跟進窗戶。

我的單位屬於哪一種？自行核對原裝窗的三步流程

要知道自己單位的窗屬於哪一類，可靠官方文件與現場觀察對號入座，不必靠網上圖片或他人單位的照片推測。

第一步，在家中先翻查所屬期數的居屋售樓說明書及單位平面圖。這些文件通常會以圖例標示減音窗及固定窗的位置，並說明哪些單位設有相關裝置。閱讀時要對照自己單位的座向、樓層及平面布局，因為同一期數內不同單位的窗戶組合可能不同。

第二步，到管理處查閱房委會提供的圖則及方法。售樓說明書說明，房委會須在管理處內提供有關安裝、保養、更換或維修減音窗的圖則及方法，供凱樂苑業主於日常辦公時間內免費查閱。相比售樓說明書，圖則通常更詳細，適合用來確認窗框、玻璃層數及相關配置。

第三步，如有疑問，透過管理處或房屋署渠道核實。若單位曾轉手或曾做過工程，原有配置可能已有變動，單靠肉眼或舊文件未必足夠，應以管理處保存的圖則為準。

核對期間，只可在安全可觸及的室內位置觀察及記錄，例如拍攝窗框外觀、記錄窗扇開啟方式、留意玻璃是否有明顯破損。切勿自行攀高、拆下窗扇、調校窗鉸或鑽孔查看，這些動作既可能損壞原裝裝置，也可能影響安全。

減音窗、固定窗可否改動、拆除或更換？公契與法定要求

凱樂苑公契對這類窗戶有直接限制：裝設有減音窗及／或固定窗的單位業主，不得干擾、改動、變更或拆除該些裝設在其單位內的裝置。唯一的例外，是按公契規定作保養、維修或更換。

這裡要小心理解「例外」的範圍。保養、維修或更換獲豁免於公契的禁止條文，但不等於業主可以自由選擇任何窗款或任何施工方式。房委會提供的圖則及方法內列明了標準及規格，減音窗的保養、更換或維修工作須由有關單位的業主自費，並按這些標準及規格進行，並須以適當物料及委任合資格的承辦商。裝設在任何住宅單位內的固定窗，其保養、更換或維修，同樣須由有關單位業主自費進行。

至於「合資格的承辦商」具體指哪一類，售樓說明書沒有進一步界定。屋宇署就強制驗窗計劃所列的合資格人士，包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商，以及已就屬於窗戶的級別、類型及項目註冊的註冊小型工程承建商；而按小型工程監管制度，窗戶相關工程則須委任訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商。實際須委任哪一類，取決於工程性質，並非戶主自行判斷可定。住戶宜向管理處查詢房委會圖則及方法內的要求，或諮詢建築專業人士，確認擬委任的承辦商及專業人士是否具備相應資格。

決定方向可以按目的分流：

• 若只是窗扇鬆、膠邊老化、開關不順，方向是保留原裝配置，按公契作保養或維修。
• 若想改動、拆除或轉換成其他窗款，先查公契條文及管理處圖則，再按情況諮詢建築專業人士，不應先行施工。

公契約束是凱樂苑層面的限制，與全港性建築物改動審批是兩層不同的關卡。即使某項工程在《建築物條例》下可獲批准，仍可能因公契而不可行；反之亦然。兩邊都要先行確認，才談得上合法改動。

如果要改動窗戶，香港的法規路徑怎樣走？

若住戶最終決定改動窗戶，香港有一條一般性的法規路徑，適用於住用單位，並非凱樂苑專屬。是否須事先批准，取決於工程性質，而不是戶主自己可以斷定。

如工程涉及拆除或改動結構牆，根據《建築物條例》，業主須委任認可人士及註冊結構工程師評估可行性，並向建築事務監督（屋宇署）呈交建築圖則；獲得批准及同意後，才可由註冊承建商進行。角色分工很清楚：認可人士與註冊結構工程師負責評估及呈交圖則，註冊承建商負責按批准圖則施工。

如工程不涉及結構牆，例如屬窗或玻璃外牆的建造、改動、修葺、更換或拆除，則可能屬《建築物（小型工程）規例》下的「小型工程監管制度」。這類工程的分類，取決於窗的最高點與地面的距離、結構構件跨度、主框或輔助框長度、所開洞口的面積，以及是否按原來設計進行等因素；須委任訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行，並在工程展開前及／或完工後通知屋宇署。實際屬於哪一級別，須由建築專業人士按現場情況評估，住戶不宜單憑自行判斷。

另要留意，凱樂苑屬受《建築物條例》規管的居屋屋苑，強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的法定通知、檢驗與修葺呈交，由房屋局獨立審查組處理，而非全部經屋宇署。住戶接到相關法定通知時，應按通知上的機構及程序辦理。

除法定審批外，大廈公契及管理公司的同意可能是額外關卡。即使工程在《建築物條例》下屬可進行類別，管理處仍可能基於公契條文要求額外文件或拒絕批准。因此較穩妥的次序是：先確認公契是否容許，再確認法定審批路徑，最後才安排施工。法規路徑只說明誰負責、向誰申請，不代表某類工程必然獲批。

強制驗窗計劃下的訂明修葺，以不遜於窗戶原有設計為標準；欠妥的窗戶組成部分如影響窗戶安全，一律須予以修葺或更換。至於不影響安全的窗戶組成部分，例如防水密封劑、防水墊條或膠條，並不屬強制驗窗計劃下訂明檢驗及修葺所涵蓋的範圍。不過，這只是驗窗計劃的範圍界定，並不等於可以自行改動減音窗或固定窗。

施工與維修相關的現實考慮：滲水、安全部件與非安全部件

窗戶的維修與改動，最終都要回到公契要求、房委會圖則所列標準，以及窗戶安全本身。住戶面對不同情況，方向也不同：

• 輕微滲水：先記錄位置、時間與天氣條件，向管理處查詢，不宜自行填縫或拆窗。維修仍須符合公契及房委會圖則及方法所列標準。
• 窗鉸鬆緊、開關不順：按屋宇署的檢驗準則，窗鉸變形或缺漏、嚴重生銹，以及螺絲／鉚釘變鬆、缺漏、呈灰白色粉狀物質或鐵銹，都屬影響窗戶安全的欠妥項目，須予修葺或更換。此類問題應按原裝規格安排檢查及維修。
• 排水孔或密封膠邊問題：防水密封劑、防水墊條或膠條等不影響安全的部件，並不屬強制驗窗計劃下訂明檢驗及修葺所涵蓋的範圍；但在凱樂苑，減音窗及固定窗的非安全部件維修，仍受公契及房委會規格約束。

要留意，窗框邊滲水不一定代表整個屋苑有同樣問題，也不應把個別個案當成所有凱樂苑單位的通病。維修或更換仍須符合公契及房委會所列標準，住戶不宜自行改動。

向管理處、房委會或專業人士核實前，應準備甚麼資料

與管理處、房委會或承辦商溝通前，準備得越具體，越容易得到準確答覆。以下資料可減少來回查詢。

• 座數、樓層及單位編號。
• 窗戶位置，例如客廳、睡房、廚房，並以安全方式在室內拍攝現況照片。
• 窗戶類型：屬原裝減音窗、固定窗，還是一般窗。
• 你想做的是甚麼：只是保養維修，還是改動、拆除或更換。
• 是否已查閱公契及管理處圖則，以及查閱結果。

查詢時要分清對象職能。管理處及房委會主要處理原裝窗的圖則、保養安排及相關標準；屋宇署及註冊專業人士則負責一般改動審批及小型工程監管制度下的評估；如涉及強制驗樓或強制驗窗計劃的法定通知，凱樂苑的相關呈交由房屋局獨立審查組處理，住戶應按通知上的機構及程序辦理。若把改動審批問題交到管理處，或把公契問題交到屋宇署，都可能得不到直接答案。

向管理處或承辦商提問時，可以圍繞三點：這扇窗屬哪一類、可以做的範圍是甚麼、需要提交哪些文件或按哪些標準進行。若對方未能即時回答，可要求以書面確認或轉介至合適渠道，尤其不應只憑口頭承諾就安排工程。

常見誤解與注意事項

• 固定窗的可開啟性：凱樂苑售樓說明書就固定窗同時載有兩種描述，一處以「固定窗（不能開啓）」標示，另一處則指固定窗以鋁質窗框配清玻璃、可以用六角匙開啟（見凱樂苑售樓說明書）。兩者應如何理解，須以管理處存放的房委會圖則及方法為準；在未釐清前，不宜自行判斷哪些窗扇可以開啟或改動。
• 不得因可以用六角匙開啟而自行改動：凱樂苑公契規定，裝設減音窗及／或固定窗的單位業主不得干擾、改動、變更或拆除該些窗戶，只有按公契作保養、維修或更換屬例外；固定窗除保養、更換或維修外，須在任何時間保持關閉及鎖上以緩解噪音（同上）。
• 減音窗並不保證達某個隔聲量：售樓說明書只說明部分單位的減音窗加裝吸音物料配鋁質疏孔面板，用以減低道路交通噪音的影響，並無列出隔聲量、玻璃厚度或聲學測試等級，亦沒有交代吸音物料的聲學效果（同上）。因此不宜據此推算實際減噪分貝，亦不宜把其他地區的隔聲標準直接套用。
• 強制驗窗與減音窗保養屬兩回事：屋宇署指出，訂明修葺以不遜於窗戶原有設計為標準；欠妥的窗戶組成部分如影響窗戶安全，一律須予修葺或更換，而防水密封劑、防水墊條／膠條等不影響安全的部件，並非訂明檢驗及修葺所涵蓋；如窗扇膠條因老化可能引致開關不順或滲水，合資格人士可建議業主在修葺窗戶時一併修補（見屋宇署強制驗窗計劃涵蓋範圍）。不過，這項建議屬強制驗窗計劃下的安排；在凱樂苑，減音窗及固定窗的保養、更換或維修仍須按房委會圖則及方法所列標準及規格，由業主自費進行，並委任合資格的承辦商。
• 小型工程的級別須按實際參數判斷：涉及窗或玻璃外牆的建造、改動、修葺、更換或拆除，可構成不同級別的小型工程，其分類視乎窗的最高點與地面距離、結構構件跨度、主框或輔助框長度、開洞面積，以及是否按原來設計進行等因素而定，並須委任相應的訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商（見屋宇署名冊關於窗戶的小型工程）。是否觸及《建築物條例》或小型工程監管制度，須按個別單位的實際情況評估，不能單憑住戶自行判斷。
• 驗樓驗窗的法定通知由獨立審查組處理：凱樂苑屬受《建築物條例》規管的居屋屋苑，其強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的法定通知、檢驗與修葺呈交由房屋局獨立審查組處理（見房屋局獨立審查組）。收到通知的業主，應按通知上的機構及程序，在指定期限前完成訂明檢驗與所需修葺。

常見問題

是否所有凱樂苑單位都有隔音窗？

不是。凱樂苑只有部分單位設有減音窗及／或固定窗，用作減低道路交通噪音影響。具體哪些單位設有，須查閱所屬期數的售樓說明書及平面圖，或到管理處查閱房委會提供的圖則。

固定窗可以用六角匙打開，是否等於可以自行改動或拆除？

不可以。凱樂苑售樓說明書對固定窗的開啟方式同時有兩種描述：一處標示為「不能開啓」，另一處則描述「可以用六角匙開啓」，文件本身沒有逐一說明哪些窗扇屬哪一種。無論如何，凱樂苑公契規定裝設這類窗的業主不得干擾、改動、變更或拆除，只有按公契作保養、維修或更換屬例外，而且除進行保養、更換或維修工作外，固定窗須在任何時間保持關閉及鎖上以緩解噪音。即使更換，也須按房委會圖則及方法所列標準及規格，由業主自費進行，並委任合資格的承辦商。

窗邊防水膠條老化，是否屬強制驗窗的訂明修葺範圍？

不屬。強制驗窗計劃下，訂明修葺以不遜於窗戶原有設計為標準；影響窗戶安全的部件須修葺或更換，而防水密封劑、防水墊條或膠條等不影響安全的部件，並非訂明檢驗及修葺所涵蓋。這屬強制驗窗計劃的範圍界定，不代表可以自行改動減音窗。在凱樂苑，減音窗及固定窗的保養、維修或更換，仍受公契及房委會規格約束，須按房委會圖則及方法所列標準及規格，由業主自費進行，並委任合資格的承辦商；若膠條老化引致開關不順或滲水，可向管理處查詢按房委會圖則安排的維修方向。

凱樂苑減音窗的隔聲量是多少？

現時售樓說明書只說明減音窗用以減低道路交通噪音的影響，並沒有列出隔聲量、玻璃厚度或聲學測試等級。因此不能按官方文件得出某一款窗的實際減噪分貝數，亦不宜把其他地區的隔聲標準直接套用。如需要更準確的判斷，可先查閱管理處存放的房委會圖則及方法，了解原裝配置，再諮詢建築專業人士，評估個別單位的實際情況。

如果窗戶只是開關不順，是否都要走改動審批？

不一定。若只是窗扇鬆、膠邊老化或開關不順，方向是保留原裝配置，按公契作保養或維修，並按房委會圖則及方法所列標準及規格，由業主自費進行。只有涉及改動、拆除或轉換成其他窗款時，才需要先查公契，再按情況諮詢建築專業人士，判斷是否觸及《建築物條例》或小型工程監管制度。