牆身或天花出現水印，多數業主第一個反應是找人做防水工程，但防水工程並非單一工序。浴室地台、牆身、天台、外牆、窗邊與喉管，各有不同的滲漏表現和對應做法；若源頭判斷錯了，重做飾面也難以根治。
安排工程時，先請施工方說明懷疑源頭、檢查依據與處理範圍，再核對所需資格和程序，最後用同一範圍比較報價。住戶可記錄水印、天氣及用水情況協助查因，毋須自行證明原因才求助。
先查漏水來源，再決定是否重做防水
水印的位置不一定就是入水的位置。雨後出現水印，可把屋面、外牆及窗邊列入檢查；與浴室使用有關，則可檢查去水接駁、喉管及濕區防水。頂層天花滲水也不能直接判定為天台防水層失效，仍要排查附近管道、接縫及排水情況。
不同成因，處理方式亦不同：
可左右滑動查看完整表格
| 查明的問題 | 工程要處理甚麼 |
|---|---|
| 浴室地台或牆身防水失效 | 評估局部修補或重做範圍，連同轉角、穿管及面層復原處理 |
| 天台防水破損 | 檢查基層、排水與接合部位，決定修補或更換系統 |
| 外牆裂縫或窗邊接縫滲漏 | 按缺陷性質處理裂縫、接縫或飾面；涉及結構問題須另行評估 |
| 供水或排水管漏水 | 修理有問題的管道或接駁，不能只在水印表面加防水塗層 |
濕度探測與紅外線熱成像可協助調查，但各有用途及限制。紅外線顯示的是表面溫度差異，不能單憑一幅熱像判定漏水路徑。應把儀器結果與位置、天氣、用水紀錄及其他適當測試一併理解。可參閱聯辦處對調查技術的說明。
報修時提供照片、出現時間、近期裝修及曾維修的位置，便有助安排檢查。若牽涉上層單位或公用地方，可請管理處協調；源頭不明或未能解決，也可向 1823 查詢求助。
防水工程是否需要通知屋宇署？
不能單憑「防水」這個名稱判斷。工程有否拆改地台、排水管、外牆或結構，會影響適用程序；指定豁免工程、小型工程與須正式審批的工程，亦不是同一類。
屋宇署指定豁免工程第 29 項涵蓋鋪設或更換屋頂表面的塗料式或鋪氈式防水層，條件是不涉及鋪設或拆除任何瓦片層或地台層。若同時拆地台或鋪磚，不能只用這個項目把整項工程當作豁免；亦不能直接套用到浴室、外牆或窗邊。
至於改動廁所、浴室或廚房而涉及相關排水管改動，屋宇署住用處所工程問答要求按小型工程制度委任訂明註冊承建商，並按級別在開工前及／或完工後通知署方，同時妥善處理防水。並非每項小型工程都須在開工前申報，應按實際項目核對。
動工前，請負責人員列明各部分工程的分類及程序；涉及結構或其他較複雜改動，應先由建築專業人士評估。即使屬豁免工程，仍須符合適用建築規定，並核對大廈公契及管理要求。
防水層、基層與飾面要一起考慮
室內濕區常把防水層設在飾面以下，天台則可能採用外露或另設保護層的系統。不能把所有防水物料都理解為同樣有彈性、同樣耐候的一層薄膜，也不能只按「掃幾層」比較效果；基層狀況、產品相容性、厚度、接縫及養護都要配合。
以浴室為例，可分成以下檢查重點。西卡香港的廚廁防水介紹以批盪、防水、貼磚說明其系統，但現場是否需要重新批盪、採用哪種構造，仍應按原有狀況及所選產品決定。
- 基層及排水：確認表面穩固、清潔，修理鬆散或損壞部位，並核對所需坡度及去水安排。
- 防水及接合位置：列明覆蓋範圍，按系統要求處理牆地交界、穿管及去水位。每層施工、養護與重塗間隔須依產品要求。
- 檢查及面層保護：在覆蓋前完成適當檢查與測試，記錄隱蔽部位，再按設計復原飾面或保護層，避免後續工序破壞防水。
排水順暢能減少積水，但不代表防水層已完整或不會滲漏。驗收方法應與系統及現場配合，不宜自行套用某個蓄水深度或時間，也不應為測試而任意封堵去水。承建商應先確認可行方法、觀察位置及避免影響下層的安排。
承建商名單與工程資格怎樣核對？
聯辦處的專業人士及承建商名單供公眾尋找服務，參與者自行提供資料；名單並非政府推薦或品質保證。聯絡前應查證註冊是否有效，以及註冊和服務範圍是否配合工程。
先請對方說明需承辦的工程項目，再查核所需的註冊類別、級別或項目及負責人。一般裝修或豁免工程不一定依法需要註冊承建商，不能把這項要求套用到所有防水工作；若屬小型工程，便須按適用項目委任具相應資格的人士。
供水系統滲漏可另找持牌水喉匠檢查及安排所需維修，相關資料可見聯辦處的持牌水喉匠頁面。查漏、管道維修與鋪設防水可能涉及不同人員，報價應寫清楚各自負責甚麼，不能只由一個公司名稱推定所有資格。
比較報價：同一範圍下的方法、風險與驗收
比較報價的前提，是所有報價針對同一份工程範圍。若每間公司按自己理解的範圍開價，總價高低其實無從比較。因此，事前應以一份書面範圍列出：滲水源頭位置的判斷結果、需要處理的面積與部位、是否涉及打拆與復原飾面、是否需要改動排水管，以及期望的驗收方式。
費用會因面積、物料、基層狀況、出入及高處工作安排而不同。若要理解天台工程的歷史成本，樓宇復修平台的參考單價列出重鋪天台地台防水每平方米 HK$1,400 至 HK$2,250，屬 2025 年第一季水平、於 2025 年第四季發布。數據來自相關資助計劃樓宇工程合約及投標價格分析，只供初步估算；並非現時統一收費，也不能直接套用到浴室或外牆。
橫向比較時，關鍵是看每份報價的金額是否已包含同一批工序：工程範圍與數量、防水層類型、施工方法與工序層數、收邊及穿管處理方式、驗收或測試方式及保養年期。單看單價容易忽略打拆、清運、復原飾面的費用，這些往往佔相當比重。若某份報價明顯低於其他，宜問清楚它是否已包含打拆、基層處理與測試，還是只計塗佈部分。
評標時，可先剔除範圍不符的報價，再比較施工方法是否對應你所理解的源頭，最後才看總價。若差異集中在某一工序，直接向對方查詢原因，往往比單純壓價更有用。所有口頭承諾，都應寫入報價或合約內，才具備日後核對的基礎。
施工期間，哪些紀錄要留下？
工程未被面層遮蓋前，最適合記錄基層修理、防水覆蓋與接合位置。請施工方保留產品資料、施工日期、各階段照片及測試結果；如現場發現的損壞比原先估計大，追加工序與費用應先書面確認。
驗收不要只看新面磚或油漆。按事先約定的方法檢查防水和排水，並記下測試條件、觀察位置與結果。修妥源頭後，原有牆身可能仍需時間乾燥；若水痕擴大、重新滴水，或在相同用水和雨天條件下再次變濕，便應再安排檢查，不能一概稱為殘留水分。
完成後取得工程範圍、所用物料、測試紀錄、保養條款，以及適用的法定呈交文件副本。未完成項目或仍有疑問的位置，也應列明跟進方法與日期。
保養與完工驗收要寫明甚麼
保養條款應與工程範圍配合，不宜只寫一個年期。條款要說明涵蓋部位、期限、除外情況、再出現問題後的到場及檢查安排，以及修理是否包括打拆、清運和飾面復原。
檢視保養條款時，可留意幾點。第一，覆蓋部位要具體：是整個浴室地台與牆身，抑或只是某一面牆；天台工程是覆蓋整個屋頂表面，抑或只限重鋪的局部範圍。第二，測試方式要寫明：採用何種測試、由誰在場、觀察多久、以甚麼標準判斷合格。第三，失效處理要清楚：若在保養期內再出現滲水，對方須何時到場、如何判斷責任、維修費用由誰承擔。
若工序不當造成下層或公用地方損壞，不能只用「保養期內免費補漏」一句概括後續處理。合約宜交代通知、查因及修理安排；實際責任仍須按原因、合約及適用法律判斷。
最後提醒，保養不是萬能。若工程範圍本身界定不清，或源頭判斷有誤，再長的保養期也難以解決根本問題。因此保養條款應與工程範圍文件一併保存，作為日後討論的依據。
常見問題
只在水印位置塗防水，是否足夠？
要先確認水從哪裏進入。若是喉管、外牆或上層防水問題，只塗受影響的表面可能掩蓋水痕，沒有處理源頭。請施工方說明方案針對的缺陷及如何驗證修妥。
一定要拆走整個浴室的面磚嗎？
未必。局部修補或全面重做，要看缺陷範圍、原有系統及新舊接合是否可行。只憑一片水印，不能決定全部打拆；但亦不應在接合可靠性未明時承諾局部修補一定足夠。
天台防水是否全部豁免申報？
不是。第 29 項只涵蓋符合指定類型、且不涉及鋪拆瓦片層或地台層的屋頂表面防水。其他附帶工序須分別核對，不能只看報價名稱。
保養年期越長，是否越值得選？
應連同承保範圍、除外情況及修理費用比較。若只保塗層，不包括查漏、打拆和復原，實際保障便與整項工程保養不同。先看條款能否處理你關注的問題，再比較年期。