防漏水怎樣做？日常檢查、查漏求助與維修驗收重點

防漏水不只是出現水漬後補一層膠。浴室防水、窗框接縫、喉管與天台排水各有不同的保養及維修需要；水痕出現的位置，也未必就是源頭。以下先看住戶可做的日常檢查，再分清查漏、求助與修補安排，避免未查明原因便反覆修補表面。

日常怎樣預防漏水？先留意四類位置

防漏水宜從定期留意狀況、及早報修及保留維修紀錄開始。住戶可在安全可及的位置觀察，不要為檢查而拆窗、攀爬外牆或鑿開地台。

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這些現象只能提供線索，不能單靠位置或時間判定責任。例如天花有水痕，不代表必定由正上方單位引起。裝修時亦要讓施工方交代如何保護原有防水層、喉管及接縫，並約定完工檢查；不要在已知有滲漏的表面直接髹油掩蓋。

把這些線索寫成簡單筆記，例如滲漏位置、出現時間與天氣關係、持續多久、是否與用水習慣相關，日後無論是聯絡管理處、與鄰居商討，還是找專業人士上門，都能省下不少來回。初步對照的目的，是避免一開始就用單一方法硬處理，反而遮掩了真正的源頭。

查漏會用甚麼方法？儀器結果仍要配合現場判斷

聯辦處的測試技術說明列出濕度監測、排水渠色水測試、地台蓄水、牆身灑水及供水喉管反向壓力測試等方法，按個案選用。它們各自檢查不同路徑，並非每個單位都要做齊所有測試。

紅外線熱成像比較表面溫度，以溫差評估受影響範圍；微波斷層掃描則偵測混凝土內水分的存在和分布。兩者都不能理解為直接拍到漏水喉管，或單靠一張影像便確定誰負責。

聯辦處自2025年6月30日起，按適用情況在全港各區的專業調查使用先進測試技術。滲水範圍太小、混凝土剝落、磚瓦飾面、假天花或喉管阻礙，都可能令技術無法有效應用，須改用傳統方法。住戶宜事先交代裝修情況，由調查人員判斷測試及進入單位的需要。

對住戶而言，理解這些方法的分工有幾個實際好處：知道調查需要時間和入屋安排；明白為何要先預約到訪、要保留現場狀況；也明白在未確定源頭前急於做表面修補，可能令之後的測試更難進行。

懷疑涉及鄰居，怎樣求助及理解28曆日期限？

可盡快與有關業主、管理處或法團商討檢查。未能協商解決時，可致電1823求助；毋須先自行證明源頭或等管理處完成調查，才提出查詢。有電力、鬆脫構件或其他即時危險時，應先避開受影響位置並安排緊急處理，不要為保留現場而延誤。

1823現行程序說明指出，聯辦處自2026年7月16日起全面實施私人樓宇滲水新程序，適用於當日起接獲的個案；之前接獲的個案按原有程序跟進。

在新程序第一階段，若調查結果有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會發出「建議維修通知」，要求有關業主在28個曆日內自行檢查和完成維修。這是通知所訂的期限，並非可因工程複雜而自行延長的估計時間；有困難應及早聯絡負責職員及安排專業評估。

期限屆滿後滲水仍持續，聯辦處會同步進行第二階段基本調查及第三階段專業調查。後者由屋宇署職員或其指派的私人顧問公司負責，不能理解為必須先完成第二階段才開始第三階段。

在等待期間，有幾件事住戶可以自己做：記錄滲漏出現的時間、位置、與天雨或用水關係，拍下照片；保留與鄰居、管理處或法團的聯絡記錄；如單位有假天花或飾面，記下其位置，因為這會影響日後可用的測試方法。這些記錄不會取代官方調查，但有助各方更快掌握情況。

雨水或供水喉管滲漏，是否代表沒有部門跟進？

聯辦處的職責說明指出，正常情況下，雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入，以及供水喉管破損引致的滲水，不屬其可按《公眾衞生及市政條例》起訴的衞生妨擾。但這不等於全部跟進或維修責任都終止。

涉及樓宇安全或排水渠失修，可按需要轉介屋宇署；供水喉管失修造成浪費供水，則會轉介水務署。公用部分亦可由管理處或法團安排專業檢查及所需修葺。住戶不必先自行判斷法例適用範圍才求助。

要留意的是，涉及外牆或窗戶的檢查與維修，往往牽涉外側作業，並非住戶在室內可以自行處理的範圍。住戶適宜在安全可及的位置觀察和記錄，例如拍下窗框邊的水痕、留意滲入的時間與風向雨勢的關係，然後交由管理處或專業人士安排檢查。不宜自行拆窗扇、調校窗鉸或在外牆進行任何密封工序，一來有安全風險，二來可能影響日後的調查與責任判斷。

查明原因後，如何安排修補與驗收？

處理方法應對應實際缺陷：喉管滲漏要處理管道或接合，窗邊滲水要檢查相關構造及接縫，防水系統失效才評估局部修補或重做範圍。不能因為浴室附近有水痕，便直接承諾重鋪防水一定解決。

請施工方在報價列明檢查依據、施工位置、物料、拆除及復原項目，以及完工後怎樣確認效果。若須打拆，亦應交代如何保護其他設施、何時可恢復使用，以及未預見損壞如何另行報價。

防漏水工程不能只憑完工當日「表面乾爽」驗收。應按系統及現場條件約定測試、觀察與跟進安排，保存施工照片、物料資料及結果。測試須由合適人員安排，住戶不要自行長時間蓄水或向窗外灑水，以免造成額外損壞。

至於新落成公營房屋的驗收，房委會的做法可作參考：房屋署會於室外對窗戶進行加壓噴水測試，於室內對廁所的防水區域進行模擬淋浴的灑水測試；針對穿牆喉管套通滲水問題，亦加入穿牆喉管套通的外部加壓噴水測試及完工交付前的抽樣檢查，並為每個項目的穿牆喉管套通額外抽樣，詳細檢查套通周圍填料是否填滿，以加強質量核查。這些屬房委會新發展公營房屋工程的驗收安排，並非私人樓宇的法定統一測試標準，也不代表個別單位必然不出現滲漏；但它說明水密性與填料狀態是可以透過有系統的測試去核查的，住戶與專業人士溝通時，可以理解這些工序的原理，而不是把任何一種測試當作萬能保證。

上述公營房屋安排見房屋局2026年1月28日答覆。私人住宅維修仍應按自己的工程範圍訂明驗收方法；保養期、涵蓋部位、檢查及復原費用也宜寫清楚。

常見問題

沒有水痕，是否不用理會防水？

仍宜留意接縫、可見喉管及排水狀況，並在裝修時保護原有防水構造。沒有可見水痕不等於所有隱蔽位置都完好，但亦不代表必須拆開檢查。

防漏水是否一定要重做整個浴室？

未必。要先查明涉及喉管、接縫還是防水系統，再決定局部修補或較全面工程。請施工方說明範圍依據及驗收方式。

等待調查期間，可以先維修嗎？

有即時危險須先處理；其餘工程宜與負責調查的人員協調，說明擬改動位置及保留安全可取得的紀錄。不要為維持原狀而放任危險，也不要未交代便大幅改動可能影響測試的部位。

防水做完後又漏，是否一定是同一問題？

不一定。應連同原工程範圍、測試及保養紀錄再檢查，分辨原有缺陷未解決，還是另一處水源或新損壞。單看相近位置的水痕，不能即時判定原因。