抓漏即係查漏？香港滲水檢測、報價與維修安排

抓漏在香港通常稱為查漏或滲水調查，是結合現場觀察、用水紀錄及合適測試，追查水從哪裡進入、經甚麼路徑到達受影響位置。同一處天花水痕，可能涉及喉管、防水、外牆或其他來源，不能只在水痕上封堵便當作修好。以下說明怎樣安排調查、理解檢測結果，以及在委託維修前問清楚範圍與費用。

抓漏與止漏維修，有甚麼分別？

查漏主要回答「水源和路徑在哪裡」，維修則處理已找出的缺陷。兩者可以由同一服務提供者承接，但報價應交代各自包括甚麼，不能把看過水痕、拍過熱像圖便當成已確定修理位置。

水可能沿接縫或構造移動後才在室內顯現，所以出水位置未必就是入水點。只復原受潮飾面，未必能處理源頭；是否再漏及何時再出現，也取決於用水、天氣和實際缺陷，沒有劃一的數週或數月期限。

安排查漏不等於要等到完全確診才減損。可先在安全範圍處理少量積水、隔離受影響位置及通知相關人士，再由檢查結果決定正式維修方案。

找管理處、1823，還是自行委聘人員？

這幾個渠道可以互相配合，並非必須依次完成。管理處或法團可協助檢查公用部分、安排進入相關位置及聯絡住戶；沒有管理處，或其調查未完成，也不代表不能求助。

未能協商解決時，可向 1823 或聯辦處查詢及舉報。聯辦處按職責調查滲水衞生妨擾，並不是包辦所有維修。按其職責說明，雨水及供水喉滲漏正常情況下不屬其按公眾衞生條例起訴的妨擾，仍可按需要轉介屋宇署跟進樓宇安全或排水設施失修，以及水務署跟進浪費供水。

業主亦可自行委聘具相應經驗的建築專業人士、顧問或持牌水喉匠，按懷疑成因安排調查。若需要進入鄰居單位或公用地方，應先協調進入、測試時段及復原安排。毋須先支付私人查漏費，才可向聯辦處求助。

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住戶可先做哪些觀察與紀錄？

在等管理處或聯辦處回覆期間，住戶可在安全可及的室內範圍做觀察與紀錄，這不涉及任何拆卸，也不能取代專業檢測，但能讓之後的溝通更有效率。建議記錄以下幾項：水痕的形狀與位置；出現的時間與時段；是否持續滴水或只呈潮濕；擴散速度；與天氣或樓上用水時間的關係。

若水痕在洗澡或洗衣後變化，可交代具體時間，但不必套用固定的一至兩小時標準。雨後出水亦是線索，未能單憑這點判定外牆或窗戶責任。保留相片編號、拍攝日期和天氣，並記下與管理處及鄰居溝通的內容。

不要為觀察而自行拆窗、鑽孔、攀高或拆開地台。若積水近電器、插座或電線，先遠離，不搬動濕電器；天花有鬆脫剝落迹象時，也不要在下方接水或伸手按壓。紀錄只需在安全位置取得，不必為重現問題而再次放水。

查漏應涵蓋哪些可能來源？

聯辦處列出的常見成因包括本身、樓上或毗鄰單位的供排水管、樓板防水或浴缸封邊，以及從外牆、窗戶、天台、平台或露台進入的水。檢查範圍應按現場線索調整，不宜只查正上方浴室。

潮濕亦可能涉及冷凝，例如暖濕空氣遇上較冷表面，未必每次都是喉管或防水層破損。水痕、霉味、白色沉澱及儀器讀數，需要連同環境和構造解讀，不能單憑一項便認定某戶漏水。

報告宜分清已證實、仍懷疑及未能檢查的範圍。涉及公用管道或外牆時，維修責任還須按業權、公契和實際構件釐清，不能把找到濕的位置直接當成責任界線。

聯辦處的新程序，與查漏有何關係？

1823 現行說明列明，2026 年 7 月 16 日起接獲的私人樓宇滲水個案採用新程序；較早個案沿用原有程序。接報後六個工作天內聯絡舉報人，不等於六天內已完成檢測。

初步調查若有理由相信涉及上層單位，可在接報後約十四個工作天內發出建議維修通知，要求在二十八個曆日內自行檢查及維修。通知期限屆滿仍滲水，則同步進行第二階段基本調查與第三階段專業調查。第三階段可由屋宇署職員或其指派的私人顧問進行，並非一律由合約顧問負責。

初步判斷不是保證已找到精確破口。測試及入屋安排按個案而定，有需要可多次檢查；可向負責人查詢目前已排除哪些可能、尚欠哪些資料，避免只用到訪次數判斷調查是否有效。

熱成像、微波與色水，各自能查到甚麼？

聯辦處測試技術說明列出多種方法，需按現場選用。儀器數量較多，不代表每種都適合，也不保證一次找到源頭。

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非破壞性方法也可能有測試限制。若需要拆開局部飾面，應先解釋原因、範圍及復原方式；不要把「免打鑿」理解為任何個案都一定不用拆。

理解這些限制的實際意義是：任何一種儀器都有適用邊界，環境不合就無法發揮作用，複雜個案可能需要重複測試或混合使用不同方法。因此，向廠商查詢時，不宜只問「有無儀器」，更值得問「在我單位的現場條件下，你會用哪些方法、若不適合有何替代方案、如何交代測試結果與其局限」。

委聘前，要追問甚麼？

在委聘專業人士或顧問公司前，可先以具體問題確認對方的工作範圍與流程。有用的問題包括：調查會涵蓋哪些位置與方法；紅外線熱成像、電子濕度儀、色水測試、微波濕度探測或蓄水灑水測試之中，哪些適用於我單位；若現場有假天花、磚瓦飾面或喉管阻礙，會如何調整；測試需要入屋的範圍與時間；會提供什麼形式的紀錄或報告；若首次測試找不到源頭，會怎樣跟進；調查費用與後續維修是否分開計算。

查詢公司經驗和相關人員資格時，要與今次工作範圍對照；供水喉檢查、建築防水及外牆作業並非同一類工作。若服務提供者出現在政府或專業團體名單，亦應自行核對服務內容，不能把收錄當作質素保證。

若對方只能給出含糊承諾，例如未說明測試方法、未交代局限、或把調查與維修綑綁成一筆不可分拆的費用，你可要求逐項說明。這些提問不是不信任，而是讓雙方對工作範圍有共同理解。

查漏報價怎樣比較？

抓漏報價難以像一般裝修項目那樣橫向比較，原因有幾項。第一，源頭未定，工作範圍會隨調查結果改變；第二，不同公司使用的測試方法與儀器不同，所需時間與人力各異；第三，調查與維修是兩個環節，有些報價只包調查，有些把維修一併估算，直接比較數字容易失真。

因此，現階段可要求廠商分列項目：調查部分包括哪些測試、預計次數與範圍；維修部分按什麼條件另行報價；若調查後發現源頭不在原懷疑位置，費用如何調整。同時，把你之前整理的觀察紀錄、單位位置與面積、期望的測試範圍交給對方，可減少雙方對現場條件的誤解。

另問清楚追加到訪、需要進入其他單位、拆開及復原飾面，以及找不到源頭時的收費安排。價錢可以比較，但先要把包含項目對齊，並保留書面報價；只以「包抓漏」三字，很難知道最後交付甚麼。

收到報告後，怎樣銜接維修與驗證？

先看報告有沒有列出測試位置、日期、條件、結果和判斷依據，並區分確定缺陷與未能排除的可能。只有一張熱像圖或一句「樓上漏水」，不足以交代整個調查過程；可要求負責人補充說明。

維修方案應對應檢查結果，列明處理位置、工序及完成後如何覆檢。若只能先處理其中一個可能來源，應交代其餘問題如何跟進，而不是把局部修補當成全部解決。

保存調查、施工和覆檢紀錄。安全清理及控制濕氣可以及早開始；室內飾面復原則要配合水源處理和基層乾燥情況，不能只用油漆蓋住水痕驗收。

抓漏常見問題

找不到源頭，是否代表沒有漏水？

不是。間歇出水、進入限制或多個來源，都可能令一次測試未能確認。應問清楚結果是排除了甚麼，還是證據不足，以及下一步怎樣調整檢查。

聯辦處的 35% 可以用家用濕度計量嗎？

聯辦處說明中的數值，是其滲水位置表面濕度及調查準則的一部分，不能當成室內空氣相對濕度，亦不能把不同儀器或物料的讀數直接套用。應讓調查人員按指定量測方法及現場情況解釋。

間歇滲水，聯辦處是否一定結案？

現行程序指輕微或間歇滲水，且調查未能找出源頭時，可終止介入；不能只因間歇出現便推論必然結案。可補充不同日期的紀錄，並查詢個案的具體處理原因。

公屋租戶是否也要自行找查漏公司？

房委會公屋租戶可向屋邨辦事處或負責管理公司報修，不必先自費查漏。房協、居屋及已售租置單位應按所屬管理及業權安排處理，不能一概套用同一責任。