樓下天花板出現水漬或滴水，很多人第一時間向上望，想憑位置判斷是誰的責任。政府指引指出，住用單位滲水大多由欠妥的水管、衞生設備或排水渠管滲漏造成，通常屬簡單修葺可糾正的範圍，但未確認源頭前不宜假定必屬某一類設施。實際處理次序應該是先確保安全、把觀察記錄下來，再按時間模式收窄方向，最後由建築技術人員或持牌水喉匠確認源頭。業主有責任維修及管理其樓宇，包括解決滲水問題，懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位時，應盡快與有關住戶商討，要求協助檢驗及維修。本文按這條路線說明常見成因、測試分工與跟進限制。
天花漏水，先處理哪些安全問題？
水接近燈具、電線、插座或電箱時，先遠離，切勿觸碰受潮設備或濕的開關。只有在乾燥、安全且無須涉水的情況下，才考慮切斷相關電源；無法安全操作時，應找管理處及合資格電力人員處理。有火花、冒煙或即時危險時，離開危險範圍並求助。
天花若鼓起、剝落或有鬆脫部件，不要站在下方接水或搬東西，也不要自行移開假天花飾板查看。沒有電力或墜物風險的位置，才可移開財物、放置接水容器及處理濕滑地面。
可以安全記錄時，拍下位置、範圍及出現時間，並通知管理處、業主或相關住戶。不必等觀察數日、拍好近鏡或自行找到源頭才報修。對上層用水情況只記錄已知資料，不要以猜測當成證據。
常見原因有哪些？時間模式能否幫助判斷？
聯辦處列出的常見原因包括供水或排水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水或污水經樓宇其他位置滲入。來源可以在樓上、毗鄰或本身單位，不能只向正上方尋找。
可左右滑動查看完整表格
| 觀察到的情況 | 值得向檢查人員交代的線索 |
|---|---|
| 全日或長時間滴水 | 持續多久、是否曾停止；供水及積存水分等方向均需考慮 |
| 用水後較明顯 | 已知用水時間、設備及延遲多久見水；不是單憑時間便定案 |
| 雨天或雨後出現 | 雨勢、風向及停止下雨後的變化，協助排查外圍及排水位置 |
| 間斷且無明顯規律 | 保留可安全取得的紀錄，由調查人員判斷是否需重複測試 |
這些是查因資料，不能直接用來決定責任或修補方式。尤其天晴後繼續滴水，不一定排除之前積存的雨水；用水時段見水，也不等於已證實是哪一戶的喉管漏水。
水痕位置為何不能直接證明責任誰屬？
水痕出現在客廳天花中央，是否就代表樓上客廳漏水？不一定。水在混凝土樓板及飾面內會沿裂縫、坡度、管槽橫向流走，滲出的位置可以與真正源頭有一段距離。天花水痕的位置、顏色深淺和邊界，反映的是水在那裡累積並滲透出來，不是水源的座標。
這個特性會造成幾種常見誤判。第一，水痕靠近牆邊，就被認為是外牆或窗戶的問題，但源頭可能來自樓上單位的排水渠管。第二，兩個相鄰單位同時出現水痕，就被當成兩宗獨立個案，但可能是同一源頭向兩邊滲透。第三，天花顏色轉深但未滴水，被當成沒問題而延遲處理，實際上樓板內可能已持續濕潤。
因此，判斷責任不宜靠肉眼歸責。業主有責任維修及管理其樓宇，包括解決滲水問題；懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位時，應盡快與有關住戶商討，要求協助檢驗找出原因及進行維修工程。個別個案的責任歸屬，仍須依公契、證據及法律意見判斷，必要時可聘請建築及法律顧問。
溝通上，可以用事實句式代替指控，例如說明「過去七日同一位置每日晚上八時至十時滴水，已記錄時間與情況，希望安排檢查」，比直接指對方漏水更易促成合作。記錄愈具體，愈能讓對方明白這不是情緒問題，而是一宗需要共同處理的樓宇狀況。
專業調查如何收窄源頭？
調查可能結合現場觀察、電子濕度儀、紅外線熱成像，以及適合個案的色水、喉管或防水測試。不同方法回答的問題不同，儀器有讀數並不等於已能確定責任。
在適合的現場，微波濕度探測可提供混凝土內層的相關數據；若有天花剝落、管道或飾面阻礙，便可能不適用。專業人員須按條件選擇其他方法，不能保證每宗個案一次檢查便找到單一源頭。
住戶可詢問測試針對哪個假設、需進入哪些位置、會否影響裝修，以及結果有哪些限制。是否需要移開設備或飾面，應先由調查人員評估安全及安排，不要自行拆假天花或鑽孔找水。
聯辦處新程序的通知代表甚麼？
官方新程序適用於 2026 年 7 月 16 日起接獲的個案。初步調查如有理由相信水源涉及上層，會發出「建議維修通知」，要求涉事業主在 28 個曆日內檢查及維修。
這項初步通知不同於其後按《公眾衞生及市政條例》發出的「妨擾事故通知」，也不是法院已裁定民事賠償責任。期限屆滿仍滲水時，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查，再按結果跟進。
簡單直接且獲配合的個案，首次發出建議維修通知的時間可較快，但不能把公布的約 14 個工作天理解為整宗調查或維修必定完成的期限。新程序前已開立的個案，仍按原有程序處理。
確認原因後，是否喉管與防水都要重做？
不一定。應按確認的故障及受影響範圍修理：喉管漏水要處理相關喉管，防水系統欠妥則評估相應修補。只有檢查顯示兩者均有問題，才有理由同時處理，不能把整套重做當成每宗漏水的標準答案。
委聘人員的資格亦須配合工程。供水設施、受規管排水改動及建築修葺各有要求，不能以「持牌水喉匠」一個名稱概括所有工程資格。請服務方列明檢查、施工及所需文件的負責人。
完工時按約定方法驗證，並考慮原有構造乾燥所需時間。可見濕痕未即時消失不一定表示仍在漏；反過來，表面乾燥也不能單獨證明修復成功。保留測試及維修紀錄，若仍見水便重新評估。
源頭未明，還可以怎樣跟進？
可透過管理處協調相關單位，並向 1823 查詢或舉報；不必先自行確定源頭或賠償責任。若調查未能定案，要求說明已排查的範圍、測試限制及可以再提供甚麼資料，有助安排下一步。
聯辦處的幫助範圍有其界限。一般天雨滲漏不屬可按衞生妨擾條文起訴的情況，但涉及樓宇安全或排水渠失修可轉介屋宇署；供水喉管失修造成浪費供水則可轉介水務署。停止某一項調查不等於沒有維修需要。
責任或賠償有爭議時，可按證據、公契及個案情況尋求建築或法律意見。保存溝通與支出紀錄不需要等到源頭已完全確定，亦不應因責任未談妥而延誤必要的安全處理。
常見問題
水痕在樓上浴室正下方，是否已證明樓上負責？
不是。位置有助排查，但仍需確認實際水源及責任範圍，不能只靠上下位置判定。
可以先在樓下天花補防水膠嗎？
應先查因。遮蓋受影響表面不一定能處理上游水源，也可能令後續觀察更困難；有鬆脫或電力風險時更要先處理安全。
樓上不肯配合，是否只能等？
可透過管理處協調及向 1823 求助，並保留溝通紀錄。部門會按職權及個案證據處理；民事責任或索償安排則可另尋法律意見。