假天花滴水時，水可能先沿夾層、喉管或面板移動，再從接縫流出，滴水點未必正對真正源頭。先避開鬆脫面板及受水電器，再在安全位置記錄和報修；不要自行攀高拆板、刺穿面板放水，或急着換新板掩蓋痕跡。以下說明如何提供查漏線索、假天花對檢測的限制，以及維修後何時適合復原。
假天花漏水時，住戶第一時間可做與不應做的事
若面板明顯下墜、鼓起、支架鬆脫或有碎片掉落，先離開下方並阻止其他人進入，通知管理處或維修人員；有即時人身危險時致電999。不要推壓面板測試牢固程度，也不要站在下面接水、拍照或自行拆板。
水接近燈具、電線、電掣或插座時，不要觸碰或繼續使用受影響設備。只有在手腳及地面乾爽、開關可安全接近的情況下，才關掉相關電源；有疑慮便避開並求助。機電工程署電力安全指引提醒，身體沾水應避免碰電掣或插座，懷疑電力裝置有危險須安排註冊電業承辦商檢查維修。
安全的前提下，先把現場狀態記錄下來。留意水從假天花哪一角落、哪一塊面板附近滲出，是持續滴、隔一段時間滴、樓上有人用浴室後才滴，還是下雨後才滴。用手機拍照或錄影，畫面盡量同時拍到滲水位置與周邊環境；再寫下日期、時間與觀察到的頻率變化，例如是否有異味或變色。這些記錄比單憑記憶準確，往後協助調查的人也能更快理解現場。
盡快通知業主或管理處，交代是否仍在滴水、附近有沒有電器及面板變形；照片與紀錄可在安全後補交，不用等資料齊備才報修。保留報修編號及回覆，方便後續協調查漏、入屋與維修安排。
假天花會怎樣影響查漏測試？
聯辦處的新測試技術說明指出，微波斷層掃描可取得反映混凝土內水分分布的資料，用於推測水流路徑；假天花、飾面、喉管阻擋或混凝土剝落等情況，可能令先進測試無法有效應用，須按現場改用傳統方法。
紅外線熱成像觀察的是表面溫差，不能當成透視假天花、直接看清所有隱藏喉管的工具。調查人員可按情況選用濕度監測、排水色水、地台蓄水、牆身灑水或供水喉管反向壓力等測試；不是有假天花便一律只能做某兩種測試。
可先提供假天花範圍、檢修口位置、夾層內已知設備及過往施工照片，協助評估檢查通道。若需開口，事前要確認由誰處理、如何隔離電源及復原。
住戶可做的，是把「假天花」這一事實主動告知物業管理處及聯辦處，讓調查人員及早知悉現場有掩蓋物，方便他們安排合適的檢測方式與人手。至於如何處理掩蓋物以配合檢查，應交由現場專業判斷，避免自行拆動影響調查或造成危險。
管理處、1823與聯辦處可以怎樣幫忙？
業主或租戶可通知管理處協調鄰戶及共用設施檢查，租戶亦應通知業主。沒有管理處、源頭不明或未能協商解決時，可向1823查詢或舉報滲水，毋須先完成管理處調查或取得私人查漏報告。
2026年7月16日起，聯辦處全面實施新調查程序，適用於該日起接獲的個案；較早個案按原有程序跟進。若有理由相信水源來自上層，會發出「建議維修通知」，要求上層業主在28個曆日內自行檢查及完成維修。這不等於每宗都已確定責任，也不是保證28日內問題必定解決。
若通知期限屆滿仍持續滲水，新程序會同步進行第二階段基本調查及第三階段專業調查。專業調查可由屋宇署職員或指派的私人顧問進行，具體方法仍視現場情況；不能理解為一定先做完一輪色水測試，才另排顧問掃描。
聯辦處的職責說明亦區分雨水及供水喉滲漏：一般不屬引用第132章處理的衞生妨擾，但涉及樓宇安全或排水渠失修可轉介屋宇署，供水喉失修造成浪費供水可轉介水務署。這不代表該類問題無須維修或一律沒有部門跟進。
按1823現行說明，若滲水輕微或間歇性，而且調查未能找出源頭，政府介入便會終止。住戶可向跟進人員確認個案結果及需補充的資料，不宜只因一時停止滴水便自行判定已修好。
滴水規律提供線索，不能單獨判定源頭
源頭最終仍要靠專業調查確定，但官方資料已歸納出一些常見滲漏成因，讓住戶對可能方向有合理預期。先分清滴水只在雨後出現，還是樓上用水後才出現，會更容易向管理處或聯辦處描述問題。
持續滴、二十四小時都有，可能與供水喉管或持續性滲漏有關。間歇滴、多在樓上有人洗澡或用水後出現，較可能與上層浴室地台或牆身的防水層、排水管路相關。只在雨後出現，則要考慮天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶的路徑。這些只是協助描述的線索，不是責任判定；實際源頭仍須由調查人員以合適方法確認。
如果假天花內有冷氣設備或相關管道，也要交代滴水與冷氣運作是否有關，請技術人員檢查冷凝水排走情況及隔熱狀態。機電工程署空調組件指引提及冷凝水盤排水、喉管堵塞檢查與風管檢修面板隔熱等維護事項；這是提供檢查方向，不代表假天花滴水一定來自冷氣。
水可沿夾層內構件移動，也可能暫時積聚後才滴出。因此，面板上的水痕、滴水頻率或一次儀器讀數，都應與喉管位置、用水記錄及測試結果一起理解，不能單憑滴水正上方是哪一戶便要求該戶負全責。
先查漏修復，再乾燥及復原假天花
先處理危險或鬆脫部分，與過早換新面板掩蓋水痕，是兩回事。需要應急拆除時，應由合適人員安全處理，並在不延誤排險的前提下保存照片；不能為了等調查或保留證據而留下可能跌落的面板。
若源頭仍未處理便封回新假天花，既會遮住查漏位置，也可能再次受水。查明後，按實際原因安排喉管、防水、排水或空調維修；涉及固定電力裝置，由註冊電業承辦商處理。維修資格及所需程序應按工程範圍確認，不是所有問題都一律重鋪防水層。
漏水受控後，還要評估夾層是否已適當乾燥，以及面板、龍骨、吊件和電力設備有否受損。已發霉、變形或失去強度的材料，不能只掃油遮蓋；是否保留、更換及如何清理，應由相關人員確認。毋須等全部調查結束才控制濕氣，但乾燥設備必須在電力及現場安全已確認後使用。
復原前保存源頭、維修位置、所用材料及覆測結果的照片，約定觀察期與未能確認的限制，並按維修需要預留適當檢修口。後續如再出現水痕或異味，可用紀錄比較，避免每次都從拆新板開始。
公屋租戶與資助出售單位，報修安排有何不同？
公共租住房屋的租務維修安排，不能直接套用到居屋或其他資助出售單位。報修前先分清自己屬哪一類住戶及物業。
公屋租戶如發現單位滲水，可透過屋邨辦事處的日常家居維修服務安排跟進。房屋署的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查，檢查由工程人員進行，並配合使用濕度探測及紅外線成像等儀器，以辨識滲水源頭，包括牆身、防水層或在牆身內的喉管。一般情況下，工程可於進入單位後約一星期內完成；實際時間取決於個案複雜程度及各方合作情況，若涉及上下層協調、喉管更換或搭建棚架，則需額外時間安排。
上述時限是政府2026年1月答覆所述的服務目標及一般安排，不是每宗必定按同一工期完成。涉及即時危險，應立即求助，不要等候一般預約。
資助出售單位業主應按單位與共用部分的責任、公契及管理安排協調檢查維修。涉及結構或共用設施時，不宜單憑漏水落在誰家就判定費用由誰承擔；租戶則先通知業主，相關滲水問題亦可按情況向1823查詢。
常見問題
假天花滴水，是否一定是樓上單位的責任？
未必。滴水聲或水漬只說明有水進入天花夾層，源頭可能是上層單位的浴室地台、牆身防水層或排水管路，也可能是供水喉管，甚至天雨經外牆或窗戶的路徑。實際源頭須經調查確認，不宜單憑表面痕跡判斷責任誰屬。
有假天花是否會令官方無法調查？
不一定。假天花可能阻礙某些掃描，但仍可按現場選擇其他測試，或安排人員安全打開檢修位置。請先告知遮擋情況，由調查人員決定方法，不要自行拆板或假定一定需要全拆。
通知物業管理處後多久，才適合再找1823？
沒有一個必須先等管理處處理完畢的固定日數。源頭不明或未能協商解決時，可向1823查詢或舉報，並補交已有的報修和照片紀錄；涉及即時安全危險，先作緊急求助。
停止滴水後，可以立即封回假天花嗎？
先確認漏水是否受控，並檢查夾層乾燥、面板及支架狀況。短暫停滴可能只是暫時沒有用水或下雨，不能單憑表面乾了便當作源頭已修妥。