頂樓漏水問題：查因、維修責任與修補驗收

頂樓漏水要查的不只是天台防水層。雨水可經外牆或接縫滲入，天台水缸、供水及排水設施亦可能涉及；住戶先處理安全、記錄變化並安排查因，不用自行判定是哪一種水源才求助。以下分清維修責任、常見修補方向，以及管理處和聯辦處可以提供的協助。

雨後漏水與晴天仍漏水，分別要查甚麼？

雨後才出現，可把天台防水、去水口、護牆與外牆接縫列為檢查方向；晴天仍漏，也要檢查上方水缸、供水和排水設施，或有沒有早前積存的水繼續滲出。頂樓未必有一般樓上住戶，卻仍可能有共用設備或喉管在上方，不能只按「有沒有樓上浴室」判斷。

天氣與用水規律只是線索。屋宇署滲水常見問題亦列有本身或毗鄰單位喉管、防水層及雨水等不同成因。若有多個可能位置，應由技術人員安排合適測試，避免只補看得見的水痕。

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這些不是診斷標準，也不能單靠滴水位置劃分維修責任。

同一單位的滲水可以是混合成因，例如天台防水層老化之餘，外牆亦有裂縫。記錄滲水出現的時間、與天雨的關係、位置的變化，會比單憑感覺更快收窄範圍。

頂樓天台的責任歸屬：業主、法團與公契點分工

物業維修主要由相關業主承擔，但不等於每一戶要獨自負責所有公用部分。民政事務總署的條例指南說明，法團負有妥善管理和維修公用部分的職責；向政府舉報亦不會代替應有的保養維修。

實際分擔仍要看大廈公契及涉事位置的性質。天台在不同大廈可以是公用部分，也可以是某單位的專有部分，兩者維修安排不同。與其憑感覺假設「一定法團出錢」或「一定我自己負責」，不如先翻開公契及大廈圖則，確認滲水源頭所在位置的界定，再向管理公司或法團索取相關的保養紀錄。

再分清天台表面、結構樓板、防水層、水缸及喉管，是否受同一條款規管。某戶有天台使用權，不足以單獨證明全部構件由該戶負責；水痕在室內，也不等於水源及責任都在該戶。應結合公契、業權文件、法例及查漏結果確認，有爭議可尋求專業或法律意見。

頂樓漏水的常見成因與處理方向

樓宇復修資訊平台列有外牆裂縫、混凝土缺陷、窗戶接合密封受損、天台防水及喉管破損等成因。調查要找的是水源及路徑，不能單憑見到裂縫，就認定補好該處便會解決全部漏水。

該平台提出更換老化或破損防水層的處理方向。實際是否需較全面重做，仍要看損壞範圍、原有層狀況及接駁可行性；若只是某個接口、喉管或去水問題，不能直接套用整個天台重鋪。要求施工方說明局部修補與重做的依據及限制。

同一來源亦指出，香港一般常用的防水物料可按其施工方法分為兩種：塗料（流質）式及鋪氈（膜狀）式。這屬於樓宇復修層面的物料分類，並非針對個別單位的產品建議；選哪一種，要視天台實際使用情況、基層條件和排水設計而定，並非單憑物料名稱就能判斷。

這些工序涉及天台進出、拆除舊層、基層處理和重鋪，屬專業維修範圍。住戶可以做的，是在安全可觸及的室內位置觀察及記錄滲水情況，包括位置、範圍和與天雨的關係，並在可行時拍下照片。這些記錄交由建築專業人士參考，比自行登高或封天台表面更能幫助判斷源頭。

報價亦要列明是否包括拆除、基層修補、排水改善、相鄰接駁、測試及飾面復原。物料的適用基面、厚度及養護依據應寫清楚，不能只以「掃幾層防水」比較效果。

發現漏水，先處理安全，再記錄與報修

天花有鼓起、鬆脫或碎片掉落時，先避開下方及通知管理處處理，有即時人身危險時致電999。水接近電線、燈具或電掣時不要觸碰；只在乾爽且可安全接近的情況下關掉相關電源，有疑慮便避開並安排註冊電業承辦商檢查。不要為了拍照而站在可能剝落的天花下。

記錄方面，建議每次滲水都記下日期、時間、位置、範圍變化、當時天氣，以及滲水是持續還是間歇。用手機在安全位置拍下天花或牆身的變化，並註明拍攝日期。若曾與鄰居或管理處聯絡，也把日期、對象和對方回應寫下來，書面往來（包括即時通訊截圖）都值得保留。這些記錄日後無論交給管理公司、法團或聯合辦公室，都比口頭描述有效。

通知方面，若懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，應盡快與有關住戶商討，要求調查滲水原因和進行維修工程。同時可向大廈管理公司或業主立案法團求助，因為他們掌握公用部分的保養資料，也可能是安排天台或外牆檢查的入口。若對方不合作，必要時可聘請建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人士停止滲水，甚至提出索償；公契條文及索償結果因大廈而異，並非一律可行的既定結果。

租戶應同時通知業主，公共租住房屋租戶可直接向屋邨辦事處報修。沒有管理處、源頭不明或未能協商解決時，可向1823查詢或舉報，不用先完成私人調查或自行證明水源。

排險與查漏可以先安排，不必等費用責任談妥。若需進入或改動他人及公用部分，先協調授權、範圍及所需程序；住戶不要自行登高、堵天台去水口試水或拆動水缸與樓板。

聯辦處新程序的時間線與入屋調查安排

聯合辦事處（食環署與屋宇署組成）自2026年7月16日起全面實施調查私人樓宇滲水的新程序，適用於該日起接獲的所有個案；之前接獲的個案則沿用舊有程序。

按1823現行程序說明，聯辦處在接獲投訴後6個工作天內聯絡投訴人。新程序第一階段先檢驗受影響單位；若有理由相信水源來自上層，會發出「建議維修通知」，要求該業主在28個曆日內自行檢查和完成維修。這不是每宗必須先進上層測試才可發通知，也不是整宗個案28日必定完成的保證。

通知期限屆滿仍持續滲水時，會同步進行第二階段基本調查及第三階段專業調查。屋宇署職員或指派的私人顧問可負責專業調查；掃描是否適用，須看混凝土狀況、假天花、飾面及喉管等遮擋，必要時改用傳統測試。不能把一次掃描視為必定找到源頭。

調查需要相關人士配合入屋進行測試。若業主／住戶拒絕合作，聯辦處可向法庭申請手令進入有關單位，調查因而延長。這是官方程序的一部分，住戶能做的是配合安排並保留自己的記錄。

聯辦處職責說明區分雨水及供水喉漏水：一般不屬第132章的衞生妨擾執法範圍，但可按需要轉介屋宇署處理樓宇安全或排水渠失修，及水務署處理失修供水喉造成的浪費供水。其他滲水亦須按證據及是否構成衞生妨擾跟進，不是舉報就自動執法。

修好後，要確認甚麼才算可以復原？

先請負責人交代實際修理的缺陷、材料、施工及養護條件，以及測試或觀察覆蓋哪些位置。若天台有多個水源，只修好其中一處，不能直接把整個單位寫成不再漏水。

保存修補前後照片、測試條件、結果及未能確認的部分，再安排受損室內飾面處理。復原前應評估乾燥、混凝土或批盪鬆脫，以及受水電力裝置，不能只用油漆或新假天花蓋住水痕。

保養條款要列明涵蓋的天台範圍、接駁位置、期限及報修方法，亦要說明再次滲漏時如何查因。短暫天晴或停止用水後不再滴水，只能當作觀察記錄，不能代替原先約定的驗收。

常見問題

天雨經天台引致的頂樓漏水，是否一定無法跟進？

不是。可安排管理處或法團協調檢查，按責任及查因結果維修。一般不循第132章衞生妨擾執法，不代表無人處理；涉及樓宇安全或失修供水設施等情況，仍有相應部門的跟進途徑。

聯合辦事處會否要求上層單位自行維修？期限是多久？

會，新程序下有明確期限，但只適用於有理由相信滲水由該上層單位引致的個案。在第一階段調查，聯辦處新增使用紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀分析滲水情況，用作初步判斷滲水源頭。若有理由相信滲水是由上層單位所引致，聯合辦事處會向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在28個曆日內自行檢查和完成維修。該28個曆日是《建議維修通知》所訂的自行檢查及維修期限，並不代表任何一方必然在期限內完成維修。若期限屆滿後滲水持續，聯合辦事處會同步進行第二及第三階段調查，並按調查結果及第132章發出「妨擾事故通知」，着令在指明期限內減除妨擾，並可就未履行責任的業主收回檢驗費用。

聯辦處調查未能找到源頭，是否一定結案？

1823說明所述，是滲水輕微或間歇性，而且調查未能找出源頭的情況。不要把其中一個條件抽出，便假定所有個案都會終止；可向跟進人員確認結果及後續安排。

是否一定要重做整個天台防水？

未必。先查清是防水、排水、接口或設備問題，再比較局部修補與較全面重做的依據。要求報價列出範圍、接駁、測試及保養，避免只有一個總價卻不知道修甚麼。