天井漏水未必由正上方單位造成。天井周邊的外牆、窗邊、排水渠管，以及天台或平台，都可能是需要檢查的位置。先把「哪裏看見水」與「水從哪裏來」分開，再由管理處、業主及專業人員安排查因；源頭未明或協商未能解決，也可向1823求助，不必先自行證明責任。
天井漏水有哪些線索可以記錄？
要為天井漏水分流，可從三個觀察點入手：入水位置、出現時間，以及與天雨的關係。這些線索只能協助判斷方向，並非專業鑑定結論，毋須猜測成因比例。
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| 觀察到的情況 | 檢查時要交代的線索 |
|---|---|
| 雨天或雨後才出現 | 天氣、風雨方向，以及外牆、窗邊或平台附近的水痕 |
| 晴天也持續滴水 | 出現時段、附近渠管，以及與用水有沒有可見關係 |
| 渠管接駁位濕、破損或有異味 | 具體樓層、位置與外觀，讓管理處安排檢查 |
| 天井底部積水 | 積水範圍、退水情況及可安全看見的排水位置 |
雨後出現水痕不一定只是外牆防水問題，靠近喉管亦不等於已證明該管漏水。屋宇署列出的常見成因包括供水、排水、防水層及雨水滲入，實際可能需要分項檢查。不要先以補膠或重做防水代替查因。
實際情況未必能截然分開。同一單位可以同時有外牆入水與管道滲漏；間斷滲水亦較難憑肉眼歸類。把觀察結果記下來，包括日期、時間、天氣、水痕位置與變化，日後不論向管理處、法團或聯辦處求助，都有助對方理解個案。
記錄與觀察應留在安全可及的室內位置。外牆、天台等高風險位置，或需要拆開假天花等掩蓋物的檢查，須交由專業人士處理，不要自行攀爬或拆開。
天井雨水滲漏與欠妥渠管，分別由誰跟進？
聯辦處的職責說明指出，天雨經外牆、天台等位置滲入，以及供水喉管破損引致滲水，在正常情況下不屬其可按《公眾衞生及市政條例》起訴的妨擾。但這不等於不用修理，也不等於所有政府部門都不能跟進。
雨水滲漏應由相關業主或法團安排檢查及修葺；涉及樓宇安全或排水渠失修，可轉介屋宇署。供水喉管失修造成浪費供水，則可轉介水務署。私人樓宇的實際維修仍須由負責人士安排。
天井若有外露渠管破爛、漏水、污水流出或反覆積水，要一併向管理處說明。屋宇署渠務修葺資料涵蓋欠妥的排水管、雨水管、漏斗及支撐喉碼等；不能只因位置在天井，便一概視為普通雨水問題。
源頭未明，怎樣安排查漏與求助？
先向管理處、業主或法團報告位置及情況，由相關人士安排檢查。天井可能涉及多層單位及公用設施，報修時宜同時交代室內受影響位置與天井外可見的異常，避免只查室內水痕而漏看外部渠管。
懷疑涉及鄰居時，可請對方配合檢驗，並記下聯絡日期、回覆及曾進行的工程。有需要可委聘建築專業人士；涉及供水裝置時，可尋求持牌水喉匠協助。外牆、高處渠管及需要拆開掩蓋物的檢查，應由合適人員安排。
若協商未能解決，或不清楚應交哪個部門，可致電1823交代現況。求助時毋須先自行證明是誰造成，也不應因未能聯絡某戶而一直延誤報告。是否屬法定衞生妨擾、需否轉介及採取甚麼行動，由相關部門按調查處理。
聯辦處接手後，調查程序要留意甚麼？
1823的現行說明區分2026年7月16日起收到的新個案與此前已接獲的個案；舊個案繼續按原有程序跟進，不能把新程序套到所有正在調查的個案。
新程序下，如有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會向該業主發出建議維修通知，要求在28個曆日內自行檢查及完成維修。通知期限屆滿而滲水持續，第二階段基本調查與第三階段專業調查會同步進行；後者由屋宇署職員或其指派的私人顧問公司處理。
一般收到投訴後6個工作天內聯絡投訴人，並不等於已完成調查。在相關業主及住戶合作下，調查通常可於90個工作天內完成；拒絕合作或其他複雜情況可能延長時間。
若滲水屬輕微或間歇性，而且調查未能找出源頭，1823說明政府介入行動會終止。這不是單憑「暫時未找到源頭」便一概結案。另有濕度測量的調查條件，但所指是受影響表面的測量數值，不是家用濕度計顯示的空氣相對濕度。
終止調查並不代表問題從此不能處理。滲水情況日後有變化，例如再度惡化或出現新的水痕位置，可重新記錄並按情況再行求助。等候期間，把每次視察日期、對方提出的觀察與自己記錄的滲水變化並列保存，會比單憑記憶更有用。
天井維修費由誰負責？
滲水問題的核心責任在業主身上：業主有責任維修及管理其樓宇，包括解決滲水問題。若滲水源自樓上或毗鄰單位，可先透過協商要求對方調查及維修；若協商不果，可向大廈管理公司或業主立案法團求助。
不能單憑「在某層外面」判定由該戶負責，也不能只因位於天井便當成全部屬公用部分。應確認受損設施、服務範圍、源頭及大廈公契，再決定誰安排工程和分擔費用。
在行政管理與執法途徑之外，還有一條民事途徑。必要時，業主可聘請建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契內容要求負責人士停止滲水，甚至提出索償。這條途徑的特點是須回歸公契條文與個別法律意見，不同樓宇的公契寫法不一，可主張的內容與舉證要求也有差異，因此不宜套用他人的處理經驗。
查漏報告、照片、往來記錄及報價宜一併保存。若仍有責任或賠償爭議，可讓法律顧問按個案評估；聯辦處調查本身不會替雙方裁定所有民事賠償問題。
公屋租戶遇到天井漏水，向哪裏報修？
公屋租戶可先向所屬屋邨辦事處報告，說明是天井公共位置、外部渠管，還是單位內已受影響，並保留報修編號。
房屋局2026年1月28日的書面答覆說明，公屋租戶反映單位滲漏時，房署以接報後三個工作天內安排上門檢查為目標；一般工程約在進入單位後一星期完成，但跨單位協調、更換喉管或搭棚等可需額外時間。這是有條件的服務目標，不是每宗天井工程的完工保證。
居屋、綠置居等已出售單位與私人樓宇，不宜直接套用上述公屋租戶安排。應先向相關屋苑管理處了解維修責任、報修渠道及個別保養安排。
常見問題
雨後有水痕，可否向1823求助？
可以交代情況並查詢。不必先自行鑑定源頭；惟一般雨水滲漏與法定衞生妨擾的處理範圍不同，求助並不代表聯辦處一定會按同一條例執法。相關業主或法團仍需安排檢查和維修。
是否應先在天井地面重做防水？
先查因。若問題來自渠管、外牆接合位或排水安排，單做地面防水未必處理到源頭。報價宜列明檢查結果、修葺位置、施工通道、測試及復原範圍，並交代哪些項目另計。
聯辦處會代為修葺嗎？
聯辦處負責相關調查及執法，不會代業主修復受影響位置。負責人士仍須安排工程；公屋租戶則按所屬屋邨報修及維修安排跟進。