防滲水不只是塗一層防水物料。喉管破損、接縫失效、防水層損壞與雨水滲入，需要不同處理；未有漏水時，亦要留意排水、接合位置及裝修對原有防水層的影響。以下由查因、選料及保養說起，並整理已出現滲水時的求助方法。
防滲水先弄清水分從哪來：常見源頭與位置
滲水不是單一成因，同一滴水痕可以由幾個不同來源造成。判斷源頭之前，先理解各類水分從哪來，才不會一見天花濕印就斷定是上層單位漏水，或一見牆身發霉就認定防水層失效。
聯辦處列出的常見原因包括樓上、毗鄰或本身單位的渠管漏水，地台防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水從天台、外牆或窗戶等位置滲入。因此，天花水痕未必表示正上方單位有問題，亦不能單靠位置決定責任。
可記下水痕首次出現的時間、與下雨或用水的關係，以及有否擴大、滴水或異味。這些線索有助安排檢查，卻不等於已排除其他來源；住戶毋須先找到源頭才求助。
維修責任要配合實際來源、業權及租約或公契確認。租戶應通知業主，涉及公用部分則可找管理處或法團協調，不能只憑水痕在哪個單位便分配全部費用。
已有滲水，先處理安全並記錄變化
若水接近燈具、插座或電器，切勿觸碰濕電器及開關，應遠離並找管理處及電力專業人員協助；天花鼓脹或石屎鬆脫時也不要站在下方。有即時危險應致電 999。
可以向業主、鄰居、管理處或法團反映及協調檢查。源頭不明或未能協商解決時，可向 1823 或聯辦處查詢及舉報，不需要等物管完成調查或先自費取得報告。
在等待協商和調查期間，住戶可以先整理幾類資料，令溝通更順暢：
第一是出現時間。滲水是持續、間歇，還是集中在某些時段？例如早晚用水高峯後才明顯，或雨後才出現，這些線索有助判斷方向。
第二是天氣關聯。把每次滲水與當日天氣作簡單對照，有助分辨是否與雨水經外牆、窗戶或天台有關。
第三是位置與範圍。記錄滲水位置的變化，例如面積有沒有擴大、是否有水滴、有沒有異味或剝落，這些都屬室內安全觀察範圍。
第四是溝通紀錄。與鄰居、管理處或法團的聯絡時間和內容，宜簡單記錄，方便日後交代事情經過。
需要提醒的是，可觀察不等於可自行處理。住戶適宜留在安全可觸及的室內範圍記錄，不應為了找源頭而登高、拆窗或改動任何設施。涉及外牆、天台、棚架或公用喉管的工作，須交由合適的專業人員安排。自行移動或改裝設施，可能令滲水情況改變，甚至影響之後的調查判斷。
聯辦處新程序怎樣走：由建議維修通知到妨擾事故通知
聯辦處於 2026 年 7 月 16 日起全面實施私人樓宇滲水調查新程序。第一階段會檢查受影響單位，紅外線熱成像及濕度量度可提供線索；有理由相信源頭在上層單位時，會向業主發出建議維修通知，要求在 28 個曆日內自行檢查及完成維修。詳見新程序說明。
若通知期限屆滿仍然滲水，會同步進行第二階段基本調查及第三階段專業調查。前者由聯辦處食環署人員處理；後者可由屋宇署人員或其指派的私人顧問公司進行，按個案選擇測試。
確定源頭並構成衞生妨擾後，聯辦處可發出妨擾事故通知，要求在指明期限內減除妨擾。這與調查初期的建議維修通知不同，不能把兩份通知的性質及後果混為一談。
有兩點界線要留意。第一，新程序只適用於2026年7月16日起接獲的個案；之前已開立的個案，按原有程序跟進。第二，整個流程不保證一定找到源頭，也不保證一定發出任何通知。實際結果視乎個案證據、雙方合作程度，以及滲水是否構成衞生妨擾。住戶宜對調查需時有合理預期，並在過程中配合提供資料。
紅外線、微波及色水測試各有甚麼用途？
聯辦處的測試技術說明指出，調查可按情況採用一項或多項測試。儀器提供的是不同線索，並非每種方法都能單獨確定源頭。
可左右滑動查看完整表格
| 方法 | 可提供的線索 | 要留意的限制 |
|---|---|---|
| 濕度量度 | 受影響表面的濕度及變化 | 並非單憑讀數判定來源 |
| 紅外線熱成像 | 表面溫差及受影響範圍 | 不會直接看見牆內水管 |
| 微波斷層掃描 | 混凝土內不同深度的水分分布 | 飾面、假天花、喉管、剝落或面積太小可影響使用 |
| 色水、蓄水或灑水測試 | 按測試範圍追蹤渠管或地台、牆身的滲水 | 須配合現場條件、觀察及相關單位合作 |
微波屬非破壞式測試，但不代表能穿過所有飾面而不受影響。現場不適用時，調查人員會考慮其他方法，不能把未能使用某儀器理解為毋須再查。
官方家居滲水簡易測試小冊子載有部分簡易測試，並須留意相關單位協調及染色等影響。不要在未確認條件下大量灑水或封去水口自行試漏；涉及水管壓力、外牆、高處或拆件，應找適合的技術人員處理。
雨水或供水喉管漏水，還可以怎樣跟進？
聯辦處的職責說明指出，天雨或供水喉管破損引致的滲水，正常情況下不以《公眾衞生及市政條例》執法。但不按該條例跟進，不等於不需要維修。
法團或相關業主仍需安排檢查及修葺。涉及樓宇安全或排水渠失修，個案可轉介屋宇署；供水喉管失修造成浪費供水，則可轉介水務署。住戶可提供實際觀察，由相關人員判斷處理方向，不必自行決定個案屬哪條法例。
同一單位可能同時有雨水滲漏和排水滲漏。住戶在記錄時，宜把與天氣相關和與用水相關的觀察分開列出，方便各方判斷。要留意的是，聯辦處停止跟進，不代表該類滲漏無法維修，只是處理途徑不同，責任亦可能落在法團或個別業主身上，需要透過樓宇維修渠道推進。
防水物料怎樣選？不要只比較塗料與卷材
塗料式在現場形成防水層，卷材則需要處理鋪設、搭接及收口；兩者都有不同產品及系統。窗框接縫亦可能需要適合接縫位移及基材的密封系統，不能把防水塗料當成所有接縫的替代品。
選料須看室內或戶外、基面、裂縫及接縫、日後是否鋪磚或有人走動，以及排水和維修安排。塗料亦可用於大面積天台，例如西卡 Sikalastic-680 N+ 的用途包括新舊屋頂；不能只按面積大小便決定塗料或卷材。
基面含水、底油、層厚、耗量、重塗及養護條件要按指定產品確認。例如上述天台產品要求基面可見乾燥，而部分水泥基產品要求預濕至表面無積水，兩者不能互相套用。工程方亦應說明如何處理鬆散部分、裂縫及轉角，不能以在表面覆蓋新料代替查因。
住戶在與維修人員討論時，可以問清幾件事：維修範圍是局部還是整體、選用的物料屬哪一類施工方式、施工前會如何處理底材，以及完工後有何驗收安排。這些問題有助理解報價和方案的分別，但不宜單憑物料類別判斷成效。不同產品的實際表現會受底材、施工質素和環境影響，市場資料一般只描述個別產品的用途和適用底材，不是對所有同類物料的效能保證。
最後，防水工程涉及外牆、天台或高處作業時，屬專業維修範圍。住戶適宜在室內安全位置觀察滲水情況，不應自行登高、拆窗或處理外牆，以免發生危險或影響日後調查和維修。
防水做好之後，怎樣保養及驗收？
驗收應對照原先的漏水原因及施工範圍，確認接縫、穿管、排水口與面層復原有否包括。若方案有蓄水或其他測試，須按產品養護條件及現場安排進行；表面乾了、可以行走，並不等於已可浸水測試。
平日保持安全可觸及位置的排水暢通，留意接縫開裂、面層起鼓或雨後反覆水痕。裝修鑽孔、改喉或更換濕區飾面前，應交代原有防水位置，讓施工方安排保護及必要復原。高處、外牆及不安全的天台位置交由適合人員檢查。
保存產品資料、施工照片、驗收結果及保養條款。若再次滲水，先記錄何時及哪個位置出現，向施工方查明是否原工程範圍內問題，不宜只在室內油漆遮蓋。
常見問題
沒有找管理處，可否直接向 1823 求助？
可以查詢及舉報。管理處有助協調檢查和了解公用部分，但不是必須先完成的一關，亦毋須由住戶先證明滲水源頭。
防水物料是否塗得越厚越好？
要符合所選系統的厚度、耗量及養護要求。過厚、漏做接縫或基面不合適，都不能靠多塗一層保證效果，應要求施工方提供產品與工程依據。
2026年7月16日之前已開立的個案，會否按新程序處理？
新程序只適用於2026年7月16日起接獲的個案；之前開立的個案按原有程序跟進。若不確定自己的個案屬哪一類，可在求助時向相關方面查詢。