磚牆出現水印，應先查明水從哪裏來，再決定修喉管、處理接縫，還是採用牆面防水系統。裸磚、批盪面及貼磚牆的基面不同，室內濕區與外牆受雨位置也不能用同一套做法。以下分清查因、基層、物料與驗收，方便比較維修方案。
磚牆滲水先追究源頭，不要急住落防水料
處理磚牆滲水，第一步是分流源頭，而非選料。食物環境衞生署及屋宇署組成的聯合辦事處指出，滲水常見原因包括樓上、毗鄰或本身單位的排水管或供水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。牆身水印只是結果，水可能來自外牆雨水、樓上單位，或牆內喉管，三者處理方向並不相同。
可記錄水印是否隨雨天、用水或某段時間出現，以及位置、範圍、異味、白色沉積或剝落情況。雨後才出現的水痕值得檢查外牆及窗邊，但不能單憑時間或位置就確定源頭；持續潮濕也不一定來自同一條喉管。
雨水經外牆或窗戶滲入，以及供水喉管破損造成的滲水，正常情況下不屬聯辦處按《公眾衞生及市政條例》執法的衞生妨擾個案。若涉及樓宇安全、排水渠失修或浪費供水，則可按情況轉介屋宇署或水務署，不能理解為政府一概不會跟進。
安全可觸及的室內觀察與記錄，包括拍照、標示水印範圍與出現時間、記錄天氣與用水情況，這些資料對後續調查有幫助。至於外牆檢查、測試與維修，屬專業工序，須由合適人士處理，住戶不宜自行登高或拆窗查看。源頭未明時，應先安排專業調查，而非急於施工。
外牆與內牆，不能只用「主防水、輔助」區分
外牆維修應查明雨水經哪個部位進入，再決定修補裂縫、接縫、飾面或牆面系統。不是每宗漏水都需要在整個受雨面另鋪一道膜，也不能只按室內水印大小決定外牆施工範圍。
室內亦有真正的防水系統，並非只可油漆或作輔助。例如 SikaTop-107 Seal HK的香港產品資料列有室內磚砌體及砌塊防水用途。實際是否適合從內側處理外牆入水，仍須按產品適用條件及牆體狀況評估。
比較方案時，請承辦方交代施工面、基面、入水方向、接合細節及所選系統的限制。若只能從室內施工，亦要說明這能處理甚麼、哪些外牆或喉管問題仍需另行修理。一般飾面翻新與防水工程應分開報價，避免把重新油漆當成已處理水源。
防水物料怎樣分？先看基面與用途
「磚牆」可能指裸露磚砌體，也可能是表面已有批盪、油漆或瓷磚的牆。物料能否黏附及發揮作用，要按實際接觸的表面核實，不能只看牆內用了甚麼磚。
水泥基防水料，不等於厚層修補砂漿
有些水泥基產品是薄塗防水漿料，有些則用於修補或批盪，不能一律稱作「中層防水砂漿」並假定可以找平或填補大幅破損。要求承辦方列明產品用途、基層修補材料及覆蓋面層，確認它們是否相容。
外露塗層，要核對耐候及基層要求
不要把「防水塗料」直接理解為戶外可長期外露、即開即用或不用底塗。混合、底塗、厚度、覆塗、固化及保護要求，要按指定產品資料決定；裂縫是否容許移動，也需另行評估，不能靠加厚塗層代替。
滲透式拒水劑，要留意裂縫與外觀
Sikagard-703 W 的資料列有磚、砂漿及石材等基面用途，作用是減少吸水並保持透氣。廠方形容處理通常不明顯，並不是保證任何表面都完全不變色。
其產品資料表要求先試樣，亦指出基面有裂縫會明顯降低拒水效果。因此不能把這款產品當成填縫或結構修補材料；其他產品也須分別核對，不能從「透明」兩字推斷性能。
工序與驗收：先把施工範圍說清楚
合理的安排是先查因及確認方案，再按系統處理基層、接縫及防水，最後完成適當的測試、覆檢和飾面復原。各工序之間的等候及養護時間須配合產品，不能只用「今日掃完，明日油漆」作通用承諾。
可左右滑動查看完整表格
| 項目 | 委聘前要確認的內容 |
|---|---|
| 查因與範圍 | 水從哪裏來，修補位置如何界定 |
| 基層與接縫 | 如何處理鬆散、裂縫、舊塗層及不同物料交界 |
| 防水系統 | 產品、施工面、覆蓋範圍及配套要求 |
| 驗收與復原 | 測試方法、觀察位置、覆檢安排與飾面復原 |
不是每幅牆都適合蓄水或任意灑水。測試要按構造、施工位置及現場風險安排，避免影響鄰戶或電力裝置。保存測試條件及結果，日後才能分辨同一問題是否重現。
若評估認為原有防水層已失效，應說明局部修補或較全面重做的理由。浴室地台與外牆的構造及使用環境不同，處理方式應按現場評估；不能只憑水印反覆出現，就決定全拆或只加塗一層。
找誰處理？先協調檢查，再核實服務範圍
外牆問題可先通知業主、法團或管理處，協調檢查及施工安排。源頭未明或鄰戶協調有困難，可向 1823 查詢或舉報，毋須先自行證明責任誰屬。外牆高空工作不應由住戶自行進行。
委聘專業人士或承建商前，建議核實以下幾點：可參考滲水事宜專題網頁名單，但上榜並非承接工程的資格條件；名單載列的服務範圍包括滲水調查及相關維修工程，你可先確認其擬提供的服務是否涵蓋你所需的工作；其註冊是否仍然有效；報價與工序範圍是否清晰，包括是否涵蓋基層修補、擬採用防水系統、測試與覆檢。聯辦處表明，名單屬自願參與及提供資料，在網頁公布不應視為聯辦處認許或推薦，使用者聯絡前應自行核實名單所載資料，包括查證註冊狀況是否仍然有效，以及確認其服務範圍。
1823 的現行程序說明指出，2026 年 7 月 16 日起接獲的新滲水個案採用新程序。初步調查後如有理由相信源頭在較高單位，會發出建議維修通知，給予 28 個曆日自行檢查及完成所需維修；並不是所有磚牆水痕都會發出這份通知，也不是承諾個案 28 日內結束。
住戶可做的，是安全可觸及的室內記錄：拍照、標示水印、記錄出現時間，並向法團或管理處提交。至於外牆檢查、維修與測試，屬專業工序，須由合適人士處理。
儀器能提供線索，不能直接代替查因
聯辦處的測試技術說明指出，紅外線熱成像利用表面溫差評估受影響位置；微波斷層掃描則可取得反映混凝土樓板濕度的資料。兩者量度的東西不同，也不能把混凝土樓板的測試說明直接當成任何磚牆都適用。
滲水面積細小、混凝土剝落、磚瓦飾面、假天花或喉管等障礙，均可能限制先進測試。調查人員會按現場選擇其他方法，例如適用的色水、蓄水、灑水或供水喉管反向壓力測試；住戶不應自行灑水試漏。
住戶的角色，是配合調查並提供準確資訊，例如水印出現時間、天氣與用水記錄、單位曾否改動等。這些資料有助調查人員收窄範圍，但不能取代專業測試。若調查多次仍未能確定源頭，應與專業人士商討下一步，而非自行敲打或破壞牆身。
未確定源頭時，可要求說明已排除哪些方向、尚欠哪些資料及下一步測試安排。檢查報告應交代觀察與推斷的分別，不宜只用一張儀器圖片保證找到所有水源。
密封膠與防霉漆，不是同一類工作
接縫若正是入水位置，正確的密封處理可以是修葺方案的重要部分，不必等整幅牆完成另一道防水層才做。Sikaflex Construction 的香港產品資料便列有多孔基面的移動接縫及連接縫用途；這與用普通油漆遮住水印不同。
不過，接縫設計、物料、位移及黏附要求要配合，不能見裂縫就隨意打膠。結構裂縫亦不能只靠密封膠掩蓋，須先評估成因及所需修理。
防霉飾面不能修復漏水喉管或欠妥外牆。出現霉斑時，應處理潮濕原因，再按產品要求安排清理及飾面復原；不能以重新油漆代替查因。施工先後應由各材料的功能和現場情況決定，不能把所有「輔助材料」一律排到最後。
常見問題
磚牆有水印，是否一定要整面掃防水？
未必。先查明入水位置、牆體及現有飾面，再比較局部接縫修補、基層修理或牆面系統。施工範圍應有查因依據，不能只跟着水印掃料。
透明防水劑是否不會改變外觀？
不能一概保證。按指定產品資料先試樣，確認顏色、吸收及後續覆塗相容性；亦要處理不適合該產品的裂縫或基層問題。
只在室內做防水可不可以？
要按入水方向、構造及系統評估。有室內磚牆防水產品，但它不能自動代替外牆或喉管修理。要求承辦方說明可處理的範圍及仍未解決的問題。
外牆滲水是否完全不會由政府跟進？
不是。雨水滲入正常情況下不屬聯辦處按衞生妨擾條例執法的個案，但如涉及樓宇安全等問題，可轉介相關部門。業主及管理方面仍須安排所需維修。