大廈外牆維修：即時危險處理、公契權責與小型工程分級

大廈外牆維修：即時危險處理、公契權責與小型工程分級

同一幅外牆出現問題，可能同時牽涉兩件事：一是即時危險要馬上移除，二是其後的永久修葺要按公契與小型工程制度規劃。兩者的處理次序、誰有權決定、以及可承接工程的資格並不相同，混為一談便容易延誤危險處理，或在權責未清前動工。

下文按風險次序說明：發現明顯危險時的程序與費用追討、公契下的決策路徑、常見欠妥類別的觀察重點、外牆批盪與牆磚及結構構件的小型工程分級，以及如何用同一套記錄貫穿勘察、招標與驗收。

即時危險先處理：封鎖下方與緊急工程的責任

外牆出現批盪層鬆脫或混凝土鬆脫時，第一步不是研究用甚麼材料修補，而是即時降低下方風險，並由註冊承建商移除危險部分。同步通知法團或物業管理公司，讓其協調封鎖下方行人通道及安排適當人手到場。

屋宇署自2024年起把外牆勘察行動恆常化，以檢驗全港目標樓宇的外牆。若在勘察中發現明顯危險，例如批盪層鬆脫或混凝土鬆脫，屋宇署會委聘政府承建商進行所需的緊急工程，盡快移除危險。

要留意的是：屋宇署只會根據《建築物條例》的條文進行緊急工程，以移除明顯危險。其後任何所需的修葺工程，仍須由樓宇業主自行跟進。換言之，政府承建商完成的是應急處置，而不是完整的永久修葺；業主須另行安排勘察與修葺，把鬆脫位置的成因與周邊狀況一併處理。

為樓宇外部安排定期檢驗和預防性維修保養，既符合業主利益，也是其應盡的責任。如發現明顯危險，業主應立即委聘註冊承建商移除危險。假如業主未能安排有關工程，屋宇署會委聘政府承建商代業主進行緊急工程，並在工程完成後根據《建築物條例》第33條向業主追討工程費用和監督費，並可能施加不多於到期須付費用20%的附加費。及早安排正規維修，既可避免危險擴大，也可減少被動地由政府代辦所帶來的額外費用。

住戶可自行做的事有限：把發現危險的時間、位置、當時天氣、已通知的對象及現場封鎖措施記錄下來。這些記錄既是內部跟進依據，也有助日後向法團、管理公司或承建商說明情況。切勿自行敲打、鑽孔或拆除鬆脫部分，因為這些動作既可能令危險加劇，也不屬住戶可安全處理的範圍。

先定權責：業權、公契與公用外牆的決策路徑

處理外牆維修，先要弄清誰有權決定、誰要付費。大廈公契作為私人合約，訂明締約各方（即業主、經理人和發展商）之間的權利和責任，包括管理樓宇公用部分和其他相關事宜，以及相關維修費用的負擔等。部分公契亦會訂明外牆的業權和管理權，因此外牆不一定由單一方持有，權責須以實際公契為準。

在管理層面，業主可透過成立業主立案法團、業主委員會，以及聘用持牌物業管理公司的方式，管理大廈公用部分，包括外牆。若外牆業權不統一，一般而言，業主須根據大廈公契，由法團或業主共同磋商及承擔外牆管理及維修責任。當外牆出現欠妥，第一步便是翻查公契、地契及批准圖則，確認外牆的業權誰屬、管理權歸誰，以及維修費用的分擔基礎。

若維修屬小型工程，而在樓宇公用部分（例如外牆）進行，同意要求會更嚴謹。安排進行工程的人及其委任的代理人，包括訂明建築專業人士及訂明註冊承建商，須徵求所有共同業主、業主立案法團及物業管理公司同意，並遵守公契所訂的一切責任。這不是單純知會管理處便可動工的程序，而是要在決策層面取得所需同意。

業主可向法團或管理公司提出的問題包括：外牆在公契下的業權及管理權如何界定；過往同類維修的決策與分擔方式；這次工程涉及哪些單位同意；工程範圍屬個別單位還是公用部分；以及維修費用按哪個份數基礎分擔。這些答案會直接影響是否可動工，以及日後費用由誰承擔。

個別大廈的外牆業權誰屬、分擔份數，仍須查閱實際公契、地契及批准圖則，不能一概而論。若文件之間出現矛盾，或涉及業權爭議，便應交由建築專業人士及法律專業人士處理，而不是由住戶自行判斷。

欠妥類別與破損程度如何影響維修判斷

外牆欠妥的類別，直接影響跟進的緩急與選用的專業路徑。屋宇署把常見欠妥分為四類：非結構性裂紋（髮絲般裂紋、伸向多個方向的裂紋、非結構牆與結構構件之間的裂紋）、混凝土剝落（表面水漬或銹漬、裂紋、批盪或飾面磚剝落、表面隆起、鋼筋外露）、結構性裂縫（穿過表層批盪深入結構混凝土或承重磚牆的裂縫、橫樑上裂縫、橫跨牆壁的長裂縫、裂縫出現銹漬、窗框或門框角位斜狀裂縫），以及外牆飾面破損（批盪或飾面磚與牆壁分離、表面隆起、物料脫落）。

跟進方向按類別而定。非結構性裂紋方面，業主應繼續留意欠妥之處的情況；若非情況有變，業主在需要時可進行修葺工程。至於混凝土剝落、結構性裂縫或外牆飾面破損，業主應安排適時維修及保養工程。實際性質仍須專業人士實地勘察，配合圖則與現場條件判斷，住戶不宜自行斷定成因。

在安全可觸及的室內位置，住戶可以觀察並記錄裂紋的位置、走向、長度變化、是否有水漬或銹漬，以及飾面是否有鼓起或剝落迹象。以同一光源、同一角度拍照有助對比變化，但照片不能代替專業判斷。記錄時宜註明日期，並保留窗邊可觀察位置的清晰影像。

業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部和最終責任，即使已向政府部門舉報，也不能免除該責任。若欠妥位於公用部分，應通知法團或管理公司，安排委聘建築專業人士統籌修葺，費用一般按公契規定的份數分擔。

若情況在短時間內明顯變化，例如裂縫持續擴闊、飾面大面積鼓起，或混凝土碎塊有掉落風險，便不應等待例行會議，而應即時通知法團或管理公司，按即時危險的路徑處理。住戶在任何情況下都不應敲打、鑽孔或拆除外牆構件，也不要試圖從窗邊伸手觸碰鬆脫位置，以免受傷或令危險擴大。

按工程範圍判斷小型工程項目與註冊承建商

永久修葺要按工程範圍判斷屬哪一級別的小型工程項目，並由可進行其已註冊相關級別或項目的承建商施工。這是外牆維修規劃中容易被忽略的一環：同一幅外牆的不同部位，可能分屬不同級別。

在外牆批盪、外牆牆磚或屋頂飾面方面，鋪設、修葺及拆除按原有設計厚度分級。屋頂飾面厚度超過原來設計屬第I級別項目1.62；厚度不超過原來設計屬第II級別項目2.34，外牆批盪及外牆牆磚亦列於同一項目之下。厚度是否超過原有設計，是其中一個關鍵門檻。

在結構構件方面，修葺柱、剪力牆、平板或梁的混凝土伸出物，按構件類型及伸出尺寸分級。例如混凝土伸出厚度不超過125毫米，及自該結構組件伸出不超過150毫米，屬第II級別項目2.17。若結構損壞範圍頗大或頗為嚴重，或須重澆結構構件，則可根據小型工程第1.17項進行。修葺非承重外牆方面，鋼筋混凝土外牆高度不超過3.5米屬第II級別項目2.15，用磚建造的外牆高度不超過3.5米屬第III級別項目3.12。

必須留意，承建商只可進行其已註冊的相關小型工程級別或項目。因此，招標或委聘前，應先以實測範圍對照相關項目表，確認工程落在哪一級別，再核對承建商的註冊涵蓋範圍。若把不同級別的工程混在同一份合約而未有分清，可能出現承建商無法合法承接部分工程的情況。

以下對照工具可協助整理資料：

可左右滑動查看完整表格

實際工程能否按某級別進行，仍須以個別工程範圍、高度、尺寸及原有批准設計判斷。個別工程的分類，也須對照圖則及專業判斷，不能單憑肉眼估算。若對級別有疑問，應在招標前徵詢建築專業人士意見，避免在施工階段才發現註冊範圍不符。

由勘察到招標驗收：把同一套範圍與記錄貫穿工程

外牆維修由勘察到驗收，最有效的做法是把同一套範圍與記錄貫穿整個流程，讓法團、管理公司、建築專業人士及承建商都依據同一份資料作決定，減少中途因理解不同而產生的爭議。

缺陷記錄表應包含以下欄位：記錄日期；位置，例如座向、樓層、單位外牆或公用部分；欠妥類別；觀察描述；尺寸或範圍估算；照片編號；是否屬即時危險；已通知對象及日期。若屬公用部分，另註明相關公契條文或管理安排。這份記錄既是勘察成果，也是招標文件的基礎。

招標階段應把工程範圍寫得具體，包括涉及的部位、按小型工程級別劃分的項目、施工要求，以及驗收標準。若同一工程涉及不同級別，宜分項列明，讓投標者清楚對應其註冊範圍。不要只寫「維修外牆」這類籠統描述，因為範圍不清會令報價與施工界線模糊，亦難以在驗收時判斷是否已按合約完成。

驗收對照清單可沿用同一套欄位，逐項核對：原記錄的欠妥位置是否已處理、範圍是否與合約相符、飾面厚度或結構伸出尺寸是否按核定設計、現場是否清潔及安全。若驗收時發現新增欠妥，應另作記錄並評估是否屬原合約範圍，而非即場口頭加減。

同一套欄位（位置、欠妥類別、原記錄日期、原照片編號、建議工程項目、對應小型工程級別、承建商註冊範圍、驗收日期、驗收結果、跟進事項）可令勘察、招標、施工與驗收的資料互相對應。這是內部整理工具，涉及結構、公用部分同意或註冊範圍的判斷，仍須由建築專業人士及訂明註冊承建商處理。

適用限制：何時必須交由專業人士處理

以下情況必須交由建築專業人士及訂明註冊承建商處理，住戶不應自行施工或改動結構。

第一，結構損壞範圍頗大或頗為嚴重，或須重澆結構構件。這類情況可根據小型工程第1.17項進行，屬需要專業判斷與適當註冊資格的工程，不能以一般修補方式處理。

第二，情況不明或持續變化，例如裂縫不斷擴闊、飾面大面積鼓起、有混凝土碎塊掉落風險。這些迹象可能與即時危險相關，應按緊急路徑處理，並記錄已採取的行動。

第三，涉及公用部分的爭議。若外牆業權或管理權不清、共同業主之間未能取得所需同意，或公契條文出現矛盾，便應先釐清權責，不應強行動工。工程屬小型工程而在公用部分進行時，安排工程的人及其委任的代理人（包括訂明建築專業人士及訂明註冊承建商）須徵求所有共同業主、業主立案法團及物業管理公司同意，並遵守公契所訂的一切責任。未完成同意程序便施工，可能帶來合規風險。

第四，非結構承重外牆以外的範圍，例如更換鋼筋混凝土外牆或磚牆、涉及高度超過3.5米的外牆修葺，都不屬小型工程簡化制度可處理的範圍，須按《建築物條例》另行處理。

第五，任何涉及登高、外部通道、拆除或改動外牆構件的工序，都不屬住戶可安全處理的範圍。住戶只應在安全可觸及的室內位置觀察及記錄。

轉介方面，可先向法團或管理公司通報，由其協調委聘建築專業人士及訂明註冊承建商；若涉及即時危險，則按緊急工程路徑處理。若對小型工程級別、註冊範圍或公契責任有疑問，應在招標前徵詢建築專業人士意見，並查閱屋宇署的小型工程項目及樓宇安全資源。

常見問題

屋宇署做了緊急工程後，是否代表外牆問題已完全解決？

不是。緊急工程只涵蓋移除明顯危險的部分，屋宇署只會根據《建築物條例》的條文進行緊急工程。其後任何所需的修葺工程，仍須由樓宇業主自行跟進。業主應在危險移除後安排勘察及永久修葺，並留意屋宇署會根據《建築物條例》第33條追討工程費用和監督費，並可能施加不多於到期須付費用20%的附加費。

外牆維修是否一定由法團單一決定？

不一定。大廈公契屬私人合約，訂明業主、經理人和發展商之間的權利和責任，部分公契亦會訂明外牆的業權和管理權。若外牆業權不統一，一般而言，業主須根據大廈公契，由法團或業主共同磋商及承擔外牆管理及維修責任。個別大廈的外牆業權誰屬及分擔份數，仍須查閱實際公契、地契及批准圖則。

為甚麼外牆維修要按小型工程級別找承建商？

因為承建商只可進行其已註冊的相關小型工程級別或項目。外牆批盪、外牆牆磚及屋頂飾面按原有設計厚度分級，結構構件修葺亦按構件類型及伸出尺寸分級。若工程級別與承建商註冊範圍不符，承建商便無法合法承接該部分工程。因此，應先以實測範圍對照相關項目表，再核對承建商的註冊涵蓋範圍，並在招標前徵詢建築專業人士意見。