牆身或天花出現水漬，最令人頭痛的是找不到源頭，尤其當懷疑滲水源自樓上單位，而對方又不便配合入屋檢查時，單靠肉眼往往無法判斷水從哪裡來。紅外線探測漏水，就是利用熱成像技術，比較滲水位置與周遭乾爽範圍的表面溫差，評估滲水是否存在，並從成像圖辨別受影響的範圍和位置。這種技術屬非破壞式、免觸式，適用於難以觸及的地方，例如高樓底位置，因此常被用作初步調查工具。不過，它看到的是表面溫度差異，並非直接「照到水」，數據須配合現場環境和專業判斷詮釋，亦未必能單獨確證源頭。以下會說明其原理、在香港官方調查程序中的實際角色、與傳統測試的分工，以及使用時的限制。
紅外線探測漏水的原理：溫差成像與適用場景
紅外線熱成像分析偵測的是電磁波譜中紅外線範圍內釋出的輻射。熱像儀把這些輻射轉化為溫度分佈的影像，畫面中不同深淺的色階代表不同表面溫度。調查人員的做法，是比較懷疑滲水位置和周遭乾爽範圍的表面溫度，以溫差評估滲水問題是否存在，並從紅外線熱成像分析圖中辨別受影響的範圍和位置。換言之，熱像圖看的是一幅牆或一片天花的表面溫度差異，而不是直接穿透牆體「看見」水，讀數須配合現場環境和專業判斷來詮釋。
正因為它只量度表面輻射，過程中無需敲打、鑽孔或接觸牆身，聯辦處把它歸類為非破壞式及免觸式方法。對於一些難以觸及的地方，例如高樓底位置，技術人員未必能輕易近距離檢查，熱成像就提供了一個非接觸的切入點。這既是它被納入官方初步調查的原因，也是它不能取代其他測試的原因：一幅熱像圖通常只夠用作縮窄懷疑範圍，不足以單獨斷定責任誰屬。
上述原理來自聯合辦事處（聯辦處）對其調查所用技術的說明，並不代表市面上任何一部儀器或商業檢測服務都有相同表現。不同儀器、不同操作者、不同現場條件，得出的影像和判讀都可以有差異。住戶理解這個官方定義的邊界，有助在與管理處或專業人士溝通時，明白對方在說甚麼，也明白為何單憑一幅熱像圖通常不足以斷定責任誰屬。
紅外線在香港官方滲水調查中的角色
在香港，紅外線熱成像已納入官方滲水調查程序。食物環境衞生署及屋宇署組成的聯合辦事處（聯辦處）自 2026 年 7 月 16 日起全面實施調查私人樓宇滲水新程序，所有在該日或之後接獲的個案均按新程序處理；該日之前已開立的個案，則繼續按舊有程序跟進。在新程序下，第一階段調查新增使用紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀，就可以在無需進入上層單位的情況下初步確定滲水源頭。
這一點對住戶相當重要。以往處理樓上滲水，往往卡在無法進入上層單位檢查，程序容易拖長；新程序下，第一階段可先在外面及下層位置蒐集數據。若有理由相信滲水是由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在 28 個曆日內自行檢查和完成維修。
換言之，紅外線在這個流程中的定位，是配合電子濕度儀使用的初步評估工具，而非最終裁決。這套安排只適用於聯辦處處理的私人樓宇個案，並不適用於住戶自行委聘的商業檢測服務。
住戶若遇到滲水問題，可先向樓宇所屬的物業管理公司求助。假如物業管理處調查後，仍無法與鄰居協商解決滲水問題，業主或住戶可致電「1823」向聯辦處求助。這條求助路線適用於私人樓宇的一般情況，並與上述新程序的啟動方式相連。住戶理解紅外線只是其中一件工具，有助管理期望，也避免誤以為收到熱像圖就等於責任已經確定。
紅外線與傳統測試的關係與分工
紅外線熱成像並非用來取代傳統測試。兩者在官方調查中是並用的關係，各自回答不同問題。紅外線的強項，是在不接觸、不破壞的前提下，從表面溫差推斷滲水是否存在，並從成像圖辨別受影響的範圍和位置，特別適合難以觸及的地方，例如高樓底位置。它給你的是「哪裡可能有問題」的方向感。
傳統測試則從另一個方向入手，直接製造可控的水流或壓力情境，觀察水是否從某處竄出或滲透。聯辦處的傳統測試包括濕度監測、排水渠管色水測試、地台及牆壁蓄水與灑水測試、供水喉管反向壓力測試。這些測試往往需要時間等待結果，也可能涉及在單位內外布置，但正因為它們以實際水流作驗證，在複雜個案中仍是不可或缺的一環。
何時會由紅外線轉向傳統測試？當先進測試技術無法有效應用時便須使用傳統測試。例如滲水位置面積細小、受影響天花位置有混凝土剝落，或在天花鋪置了磚瓦飾面、假天花或喉管等設施阻礙測試，這些情況令非破壞式方法難以取得可靠讀數，調查人員便要改用或加用傳統方法。
另一個常被提及的非破壞式技術，是第三階段專業調查中使用的微波濕度探測儀。合約顧問公司職員會按個案情況及需要進行一項或多項測試；若現場環境適合，可使用微波濕度探測儀，於滲水位置探測混凝土樓板內層反映濕度的數據，從而分析滲水源頭。它同樣有局限：在受滲水影響的混凝土天花有剝落、有喉管或其他設施阻礙、鋪置了磚瓦飾面或假天花等情況，微波斷層掃描便無法有效使用，須繼續使用傳統測試方法，例如地台蓄水測試及牆身灑水測試。
由此可見，紅外線、微波濕度探測與傳統測試並非誰取代誰，而是按現場條件和個案需要組合使用。個別個案採用哪些測試，由調查人員按情況決定。住戶在溝通時，可以問清楚「今次用了哪些方法」、「未解決的部分打算怎樣跟進」，比單問「紅外線照到沒有」更能掌握進度。
紅外線的技術限制：何時未必適用
理解紅外線的限制，才不會對單一讀數抱有過高期望。這些限制大致來自身體之外的環境遮擋、樓板本身的物料，以及數據的間接性。
先講環境遮擋。紅外線量度的是表面輻射，如果受影響位置上方有假天花、喉管、磚瓦飾面或其他設施，熱像儀就未必能取得有用的表面溫度資訊。同類情形亦出現於微波斷層掃描，須退回地台蓄水測試及牆身灑水測試等傳統方法。由此可見，非破壞式技術也有共同邊界：儀器再好，也要有可觀察的表面。
樓板的物料及雜質是另一項限制。紅外線測試及微波濕度測試都屬間接測試方法，會因現場環境的影響而出現誤差，例如樓板的不同物料及雜質等。不同結構層、不同飾面、牆內金屬或管道，都可能改變熱傳導和濕度讀數的表現，令同一滲水情況在不同單位呈現不同影像。這些因素並非操作者可以完全消除，只能透過經驗和交叉比對來減少誤判。
最後是數據的間接性。紅外線測試及微波濕度測試所探測的，是滲水位置的表面或表層濕度變化，並非直接量度水源本身。因此專業人士須以測試結果配合專業判斷，闡釋滲水情況或源頭；這些儀器的準確性亦可能受現場環境影響而有所差異，需配合其他測試或資料，才能有效確證滲水源頭。
對住戶而言，實際意義有三點。若有人只憑一次紅外線掃描就斷定責任誰屬，宜保持審慎，問清楚是否已配合電子濕度儀或其他測試。若單位內有假天花或大量喉管，也宜預早告知調查人員，方便安排合適方法。在天花有剝落風險時，更不應自行處理或攀高檢查，應交由管理處或專業人員評估；住戶只需在安全可及位置觀察記錄滲水出現的時間、範圍和變化，作為輔助資料。這些限制屬技術性質的通用說明，並非香港的法定標準，也不代表紅外線在個別個案中必然失效。
公營房屋的紅外線應用與時間預期
在公共租住房屋（公屋），房屋署的跟進安排與私人樓宇不同。如有公屋租戶反映其單位有滲水或漏水情況，房屋署的目標是在接獲租戶通知後三個工作天內安排上門檢查。檢查由工程人員進行，並配合使用濕度探測及紅外線成像等儀器，以辨識滲水源頭，包括牆身、防水層或在牆身內的喉管等。
至於完成時間，一般情況下，工程可於進入單位後約一星期內完成；實際時間則取決於個案的複雜程度及各方合作情況。若個案涉及上下層協調、喉管更換或搭建棚架，就需要額外時間。這些都是目標而非保證，住戶宜以「一般需時」而非「必然何時完成」的心態理解。
要強調的是，上述三個工作天及約一星期的安排屬公屋的房屋署跟進安排，並非私人樓宇的一般做法。私人樓宇住戶經物業管理處或 1823 向聯辦處求助，適用的程序是另一套，涉及第一階段調查、建議維修通知等步驟，時間預期也不相同。把公屋的時間表套用到私人個案，容易產生誤會。
對公屋租戶來說，較實際的做法是：發現滲水後盡快通知房屋署，工程人員上門時，盡量配合提供出入和觀察位置；若個案涉及樓上或鄰座協調，理解額外時間的需要，並保持與工程人員溝通進度。
下一步怎樣做：由求助到委聘專業人士
遇到滲水問題，私人樓宇住戶可先向樓宇所屬的物業管理公司求助。管理處通常較熟悉大廈結構和鄰里情況，也可協助初步了解和協調。假如物業管理處調查後，仍無法與鄰居協商解決滲水問題，業主或住戶可致電「1823」向聯辦處求助。
求助後，聯辦處會在接獲舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人。職員會先作現場視察，然後進入懷疑滲水的單位，有系統地進行非破壞式測試，以嘗試確定滲水源頭。就較簡單直接的個案，聯辦處可在接獲舉報後約 14 個工作天內發出「建議維修通知」。14 個工作天只適用於簡單直接且獲配合的個案，並非保證；複雜個案，例如涉及多重源頭、劏房或間歇性滲水，調查時間可能更長。
若你想自行委聘專業人士，可前往「滲水事宜專題網頁」，查閱提供滲水調查及相關維修工程服務的專業人士、顧問公司、承建商及持牌水喉匠資料。這是官方提供的名單途徑，並非推薦特定公司，選擇時仍應自行比較和核實。
在聯絡任何一方之前，準備好以下資料會令過程順暢得多：滲水出現的位置和範圍；首次發現及之後變化的時間；天氣或用水習慣與滲水的關係；已做過的檢查或維修；單位內是否有假天花、喉管等遮擋物；以及可以安排入屋觀察的時段。這些屬編輯建議的準備清單，並非法定要求，但能協助對方更快掌握情況。
過程中，住戶只應在安全可及的位置觀察和記錄，不應自行攀高、拆除假天花或改動喉管。涉及專業維修的部分，應交由合資格人員處理，住戶的角色是提供準確資訊和配合安排。
常見問題（FAQ）
問：單靠紅外線熱成像，是否就能確證滲水源頭？ 答：不一定。紅外線測試屬間接測試方法，探測的是表面或表層濕度變化，會因現場環境影響而出現誤差，例如樓板的不同物料及雜質等。專業人士須以測試結果配合專業判斷，並配合其他測試或資料，才能有效確證滲水源頭。
問：使用紅外線調查，是否一定要進入上層單位？ 答：在聯辦處新程序下，第一階段調查新增使用紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀，無需進入上層單位就可以初步確定滲水源頭。若有理由相信滲水是由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在 28 個曆日內自行檢查和完成維修。
問：向聯辦處舉報後，多久會有消息？ 答：聯辦處會在接獲舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人。就較簡單直接的個案，可在接獲舉報後約 14 個工作天內發出「建議維修通知」；這是估算，並非保證，複雜個案的調查時間可能更長。
問：雨水經外牆或窗戶滲入，聯辦處會處理嗎？ 答：由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶所引致的滲漏，以及供水喉管破損引致滲水，在正常情況下不會構成公眾衞生的滋擾問題，聯辦處不會引用《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）採取執法行動。這類情況會按既定程序停止跟進；聯辦處仍會勸喻大廈業主立案法團安排檢查天台或外牆狀況，有需要時轉介屋宇署處理樓宇安全問題。
問：檢測收費如何？可否索取服務商名單？ 答：本文不提供個別報價。你可以在「滲水事宜專題網頁」查閱提供滲水調查及相關維修工程服務的專業人士、顧問公司、承建商及持牌水喉匠資料，以及滲水調查及維修服務的參考價格，自行了解和比較。