漏水師傅點揀？查漏資格、維修報價與保養條款重點

想搵漏水師傅，先要知道今次委託的是查漏，還是已有依據的維修。你不必先自行找出源頭才可求助；只要交代水痕位置、出現時間及已有資料，便可要求對方說明檢測方法、負責人資格和收費。「做開漏水」不是資歷證明，報價寫「包止漏」亦不足以交代工程範圍。

漏水師傅不是單一工種，要按工程核對資格

若你只能確定「有水滲出來」，但未能判斷源頭，那就屬於先做調查的情況。調查可能由顧問公司或建築專業人士進行，用以縮窄源頭範圍，之後才決定維修方向。

不同部件的維修，可能涉及不同資格及程序：

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官方持牌水喉匠資料頁所指的是供水系統服務，不能把水喉匠牌照當成所有排水、外牆或結構工程的資格。涉及排水修葺時，另參考屋宇署的工程分類，由負責人按實際位置及範圍確認所需程序。

同一家公司可能提供多種服務，也可能需要不同人員分工。重要的是確認誰調查、誰施工、誰負責必要的申請或完工文件，而不是只看公司名稱有沒有「防水」二字。

在哪裏找人？名單與註冊資格要分開看

滲水事宜專題網頁列有提供相關服務的專業人士、顧問及承建商資料，可作接洽起點。這類服務資料不等於政府推薦或工程質素保證，也不是所有服務商的完整排名。

需要法定資格的工序，應再核對相關名冊。持牌水喉匠可從水務署名冊入口查閱；建築專業人士及註冊承建商則可使用屋宇署搜尋工具，留意註冊狀態及相應工程級別、類型或項目。

管理處或法團可協助了解公共渠管、既有維修及進入其他單位的安排。即使由管理處介紹，仍應取得承接公司的名稱、負責人及書面服務範圍；自行委聘亦不代表可以省略公共地方工程所需的協調或同意。

上門查漏前，準備資料及問清收費

初次接觸師傅或承建商時，對方能否給你有用回覆，很取決於你手上有多具體的資料。查詢前可以先整理以下幾項：滲水出現的位置（天花、牆身、窗邊、浴室地面或喉管附近）；大約何時開始、是否持續；與天氣或用水習慣有沒有關係，例如只在下雨後出現，還是每日某個時段較明顯；可否提供照片或短片；以及單位樓層和大致結構概況。這些都是室內可安全觀察及記錄的範圍，不需要你鑿開或拆檢任何東西。

預約時可把問題集中在三方面：

1. 今次會檢查甚麼？ 包括可進入的位置、擬用方法，以及是否需要樓上或鄰戶配合。
2. 會交付甚麼？ 例如現場說明、照片、書面結果、仍未能確定的部分及維修建議。
3. 怎樣收費？ 分清上門、測試、報告、覆檢及維修費；查不到源頭或不接受維修報價時，是否仍須付款。

未看現場便斷言「一定樓上漏」或「打一針就永久解決」，不足以解釋方案依據。可要求對方說明現有證據及測試限制，再比較其他人選；不要按電話指示自行鑿牆、拆管或封堵去水口。

若已有水接近電力裝置、天花剝落或其他即時危險，先遠離受影響位置並通知管理處，必要時致電 999；不要為等齊報價而延遲安全處理。

樓上滲水未能協商，何時可找聯辦處？

懷疑滲水源自其他單位，可向有關住戶交代實際現象，並請管理處或法團協助協調。無法解決或源頭不明時，可致電 1823 查詢或舉報；毋須先完成私人查漏、取得管理處報告或自行證明某戶有責任。

1823 的現行說明指出，聯辦處會作初步調查，若構成衞生妨擾便按相關條例跟進。若滲水屬輕微或間歇性，而且調查未能找出源頭，政府介入會終止；不能省略這些條件，把任何輕微水痕都當成一律不處理。

雨水經外牆、天台或窗戶滲入，以及供水管漏水，正常情況下不屬聯辦處按《公眾衞生及市政條例》檢控的妨擾。聯辦處職責說明亦交代可按需要轉介屋宇署跟進樓宇及排水渠失修，或水務署跟進浪費供水，並非全部直接停止跟進。

聯辦處的調查與私人承建商的維修合約是兩件事。求助不代表政府代你完成工程、承諾找出每個源頭，或自動裁定鄰居須支付你的全部損失。

查漏報告、維修報價及保養要寫到甚麼程度？

查漏結果：交代依據及未確定範圍

報告應讓你看得出測過哪裏、用了甚麼方法、發現甚麼，以及建議修補的位置如何對應結果。紅外線熱成像反映表面溫差，色水測試提供水路關聯線索，不能只憑儀器名稱或一張照片便保證找出全部漏點。

若尚需另一單位配合或拆開飾面確認，應先交代新增範圍及費用。查漏可以與維修分開委託，亦可由同一方提供，但應有清楚的交付和收費界線。

維修報價：不要只有「包止漏」總價

消委會的報價指引提醒，防水項目應交代位置、物料及測試安排，合約亦須寫明工期、追加工程和保養條款。用於查漏維修時，可逐項比較以下內容：

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例如只補窗邊接縫，與拆窗後處理周邊構造並復原飾面，不是同一份工程。比較價格前先把範圍對齊，追加項目亦應書面確認後才進行。

保養條款：寫清再漏水時怎樣跟進

保養要有開始日期、期限、涵蓋位置及除外事項，也要說明再出現問題時由誰檢查、何種情況免費修理，以及拆除和復原飾面是否包括。「保養十年」只是一段時間，未交代範圍便不足以比較。

完工後保存合約、物料及施工照片、測試結果、收據和保養文件。若涉及法定呈交程序，亦應向負責人索取相關文件副本；商戶自己的保養紙不能代替所需法定文件。

公屋租戶、居屋業主及私人租客，先找誰？

房委會公屋租戶

先向屋邨辦事處或管理處報修，讓負責人確認原有裝置及維修責任。不要自行委託大幅拆改，再假設可向房委會報銷。房協或其他出租機構的住戶，則應按所屬機構的報修安排處理，不能一律視為房屋署負責。

居屋、租置或其他自置單位業主

先按業權、公契、管理及個別執修安排確認責任。已購入單位不是公屋租戶，不能直接套用租戶報修制度；同樣不能單憑「資助出售房屋」身份便把單位排除於私人樓宇滲水求助之外，應向相關部門交代實際情況。

私人住宅租客

通知業主及管理處，保留水痕和溝通記錄，並按租約確認委託及付款安排。未經同意便安排大幅拆改，可能引起另一項爭議；有即時危險則先避險及求助，不要等待費用責任談妥才處理。

常見問題

官方名單上的師傅是否一定可靠？

名單可協助找人及核對資料，並非推薦排名或質素保證。仍要核對相應資格、實際服務及合約條款，不能以「名單上有名」取代個案評估。

可以只做檢測、不即時做維修嗎？

可以按你的需要分開處理。業主可自行聘用建築技術人員或持牌水喉匠確定滲水原因並安排修理，檢測與維修是否由同一方負責，屬接洽時可以問清楚的安排，你可以直接向對方了解兩者的分工和收費方式。

收到建議維修通知，是否保證二十八天內解決？

不是保證結果。新程序適用於 2026 年 7 月 16 日起接獲的個案，建議維修通知要求相關業主在二十八個曆日內自行檢查和完成維修；期限後仍滲水，第二及第三階段調查會同步進行。較早個案按原有程序跟進。

上門人士自稱受聯辦處委派，怎樣核實？

先核對官方來函及到訪證件，再透過來函所列並經核實的聯辦處聯絡方法查詢。第三階段可由屋宇署人員或其指派的私人顧問進行，不是所有人都來自同一外判公司；亦不要因對方自稱政府委派就付款或同意額外工程。